第一章 房地产法概述

房地产法教案

第一章房地产法概述

第一节房地产的概念

一房地产的含义和属性

（一）不动产和房地产

1、不动产

概念界定：财产→物→不动产→房地产

A.物的物理属性：土地及其定着物

B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产

C.以不动产为标的的权利

2、房地产—不动产的主要部分

房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义。

⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。

⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。

⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。

界定房地产的两个基本点

首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。

其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。

我国当前房地产制度的狭隘性

20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法

1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。

在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化

2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）

（二）房地产的属性

1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀

2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；

3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。

4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应。

二、房地产业的含义和特征

（一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。

相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业

二）房地产业的特征

1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发。

2、先导性：关联度大，产业链长

3、地域性：

4、投资大、周期长、收益大、风险大

5、较强的国家干预性

6、发展具有周期性

三、房地产市场及其分类

（一）房地产市场的特征

1、特征：（1）非物流性—”商流”；

（2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性

（3）地域性；

（4）不完全竞争性

（二）我国房地产市场的类型

1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：

1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营

土地储备制度的完善

2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系

3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场

第二节房地产法的基本理论问题

一、概念和调整对象

（一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。

1、调整社会关系的不可分割性；

2、适用法律规范的综合性；

3、调整范围的广泛性。

（二）房地产法的调整对象

1、房地产民事关系

2、房地产行政关系

3、房地产社会保障关系

二、房地产的渊源和体系

一）房地产法的渊源

1、宪法中的房地产规范

2、基本法中的房地产规范

3、国务院制定的行政法规中的房地产规范

4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的

5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等

6、最高院有关房地产的司法解释

7、政策性规范

8、房地产习惯

二）房地产法的体系

1、法理上的划分：

1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质

2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成

2、如何构建我国房地产法的体系

1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。

（2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一

3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用

高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系

房地产法的体系

房地产财产法；房地产登记法；

房地产开发建设法

房地产交易法；房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）

房地产社会保障法

房地产管理法

三、房地产法的性质和作用

（一）房地产法的性质

1、房地产法性质的学术争论及评析

（1）经济法说；

（2）行政法说；

（3）独立法律部门说

（4）综合法律部门说

（5）民法说

2、房地产法的性质应该定位于民法

1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴

（2）房地产活动中的行为本质上是民事行为

（3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决

（4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致

（5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域

二）房地产法的作用

1、加强房地产管理

2、维护房地产市场秩序

3、保障房地产权利人的合法权益

4、促进房地产业的健康发展

四、房地产法律关系

（一）房地产法律关系的概念和特征

1、当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。

2、特征：

1）客体具有特殊性；

2）房地产法律关系中国家地位的特殊性

A. 国家是地产所有权的主体

B. 国家在土地出让法律关系中居于垄断地位

C. 国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位

3）房地产法律关系一般为要式法律关系

4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性

主体的平等性、权利义务的对等性、相互性

二）房地产法律关系的要素

1、房地产法律关系的主体

（1）国家；

（2）集体组织；

（3）法人和其他组织

（4）自然人

2、房地产法律关系的客体

（1）房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物；

以建筑结构：在《房产测量规范》中建筑结构的类别有六种：①钢结构②钢、钢筋混凝土结构③钢筋混凝土结构④混合结构⑤砖木结构⑥其它结构．

以用途：住宅，工业厂房，仓库，办公，政府，文娱等

以是否建成：期楼，现楼

以产权不同：公房，私房

以价格不同：商品房，微利房（限价房），福利房（廉租房、经济适用房）

2）土地

所有制不同：国有土地；集体所有土地

经济用途不同：承载用地；养力用地；富源地

对土地开发利用的不同：

过生地――未开发的荒地

生地―――已经完成了规划的土地，但未开发

熟地―――已经完成开发，可供建设地上物的土地过熟地――已经完成开发，已建设地上物的土地

与城市经济相联程度不同：农村土地；城市土地

土地产业结构不同：工业用地；商业用地；公用事业用地；居住用地；军事用地

功能区分：生活居住区；中心商务区；卫生防护区；郊区；绿带区。

（3）行为

房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。

比如：审批房地产开发企业设立的行为；

房屋拆迁所指向的具体拆迁行为

开发行为；交易行为

处罚行为；登记行为

维修行为；装修行为

物业服务行为

3、房地产法律关系的内容

（1）房地产物权法律关系：权利义务

（2）房地产债权法律关系：债权债务-权利义务相对

（3）房地产管理法律关系：管理、被管理

（二）房地产法律事实

1、概念：引起房地产法律关系产生、变更、终止的客观现象和事实。

2、分类：

（1）行为。合法行为；违法行为

（2）事件：A. 自然人死亡；B. 自然灾害或意外事件的事实3、法律事实的结合—事实构成

举例：取得土地使用权这一事实构成

1、申请用地通过招、拍、挂竞争某地块土地使用权

2、国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实

3、用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记

4、县级以上人民政府土地管理部门核实相关事项

5、同级人民政府颁发土地使用权证书

06第二章第1节 房地产所有权(二)(2012新版).

（三）集体土地征收制度 1．土地征收的概念和前提 法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。 征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。 征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强制性：依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从、不得抗拒。 土地征收和征用的不同点是： 土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题； 土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。 鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。 各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的：二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，中国土地征收的前提也是公共利益的需要。 注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的范围包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。(2005年房地产经纪人制度试题) A．没收

2019年4月房地产法笔记(自考)

第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？ [200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？ [200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？ [201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？ [201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？ [200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？ [201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？ [200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？ [201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？ [201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？ [200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？ [200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？ [201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？ [201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？ [200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？ [200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？ [200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？ [201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？ 39. [综合运用]房地产管理机构与有关机关、部门有什么样的工作关系？ 第二章土地管理法律制度 1. [识记]土地管理法的概念是什么？ 2. [领会]土地管理法的立法宗旨有哪些？ 3. [识记]土地法律关系的概念是什么？ 4. [识记]土地法律关系的要素有哪些？ 5. [识记]土地管理法的调整方法分为哪两种？

第一章房地产经纪概述

《物业经纪理论与实务》讲义 选用教材： 孔凡文主编，《房地产经纪人》第五版，大连理工大学出版社，2010。 学时分配： 第一章房地产经纪概述 第一节房地产经纪的含义和分类 第二节房地产经纪的特性 第三节房地产经纪的作用 第四节房地产经纪的产生与发展 第一节房地产经纪的含义和分类 一、房地产纪纪的含义 （一）经纪的含义 1.经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 （二）房地产纪纪的含义 1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。 3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的房地产经纪人员; 4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代办事务的服务费)。 5.房地产经纪的主要方式是居间和代理。 概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的

委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 二、房地产经纪的分类(掌握) (一)房地产居间与房地产代理 就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 1.房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 2.房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。 第二节房地产经纪的特性 一、经纪的特性(了解) 活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性 二、房地产经纪的特性(熟悉) (一)活动范围的地域性 (二)活动后果的社会性(基于房地产自身的特殊性) 第三节房地产经纪的作用 一、房地产经纪的必要性(掌握) (一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。 其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。 再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产法1-3章辅导(1)

第一章房地产法概述 一、学习指南 通过本章学习，学员应掌握房地产、房地产法的概念；我国房地产法的调整对象及体系； 了解我国房地产法发展的历史及现状。 二、重点难点 1、房地产的概念：是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、房地产法的概念及调整对象：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社 会关系的法律规范的总称。包括：房地产开发关系、交易关系、物业管理关系 及房地产管理关系。 3、我国房地产法的渊源体系： （1）宪法 （2）房地产法律 （3）国务院发布的房地产法规、决议和命令； （4）最高人民法院的文件； （5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章； （6）地方政权机关发布的房地产管理法规。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 一、选择题 1、《城市房地产管理法》于（）起施行。 A 1994年1月1日 B 1995年1月1日 C 1996年1月1日 D 1997年1月1日 2、下列有权制定房地产行政法规的主体是（） A 最高人民法院 B 最高人民检察院 C省、市人大及常委会 D 国务院 3、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》() A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的 B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的 C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的 D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的 参见《城市房地产管理法》2条和第71条。 4、房地产法调整下列哪些关系 A房地产开发关系 B房地产交易关系

房地产概论

房地产开发概论重点 题型：1. 名词解释3个15分2.填空20个20分3.简答题5个25分4.计算分析3个40分（10 + 10 + 20） 第一章房地产开发概述 1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。 1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。 1.1.2 房地产的特性1）区位特性2）价值特性3）外部特性 1.2.3 房地产开发的模式1）多元化开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发 2）专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发 3）其他开发模式定向开发服务性开发 1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发 2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分 Ⅰ居住房地产开发项目普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房高档商品住房 Ⅱ商业房地产开发项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园 Ⅲ工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区 Ⅳ特殊用途房地产项目高尔夫球场飞机场汽车加油站车站码头 第二章房地产开发程序及房地产开发管理概述 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性1. 产品的形成尤其内在的规律性2. 投资、风险大 3.复杂的生产活动，参与方众多 4.引导、监督管理，促进市场健康发展 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段 2.2 房地产开发的主要参与者开发商政府部门咨询机构承包商金融机构 2.3 我国房地产开发管理体系1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控 第三章房地产开发项目可行性研究 可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估3. 4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标 1 静态投资回收期Pt=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量 Pt≤Pc 基准投资回收期 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。 Pt=6-1+|-25|/325=5.077年

房地产法规考试知识要点(整理版)

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼 阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。

1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解）

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）

⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）

房地产法律培训课件

提纲： 一、定义、组成体系 二、合同法相关知识 三、房地产物权：城市房屋所有权和建筑物区分所有权 四、商品房预售和商品房现售 五、物业管理 六、个人住房贷款和公积金贷款 七、常见问题 一 定义 房地产法：是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。 房地产法- 组成体系 1、广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二关于房地产开发利用的规定；第三关于房地产交易的规定；第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五关于社会化、专业化的物业管理的规定； 2、中国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、 3、相关的法。《土地管理法》《城市房地产管理法》。 二、合同法相关知识 商品房买卖牵涉到的最主要的基础法律是《合同法》，其次还有《民法》、《房地产管理法》、《土地管理法》等，还有一些是法规、规章及司法解释。 （一）合同：合同是指平等主体之间（包括自然人、法人、其他组织）设立、变更、终止民事（非婚姻、收养、监护身份关系）权利义务关系的协议。（第2条）（二）合同的基本原则：平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则及守法与公序良俗原则。 （三）合同订立的程序：要约和承诺。要约是希望和他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。 （四）合同的效力：有效合同、可撤销或变更合同、效力未定合同、无效合同。 三、城市房屋所有权和建筑物区分所有权 1、什么是房屋所有权？ 房屋所有权，通常就是我们老百姓所说的房屋产权，是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分并排出他人非法干涉的权利

法学房地产法笔记讲课讲稿

房地产法（1-3 章） 第一章房地产法概述 （一）房地产、房地产市场和房地产业 一、什么是房地产，什么是房地产权答：房地产是土地、房屋财产的总称。房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。 二、什么是房地产市场，房地产市场具有哪些特征。答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 特征：1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。 三、怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用答：1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。 2、先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。 （二）房地产关系的法律调整 一、什么是房地产关系答：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 二、两种不同性质的房地产关系的交织与分解答：1、因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。 2a、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。2b、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。2c、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。 3a、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；3b、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成 协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法 向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。 三、对房地产关系实行法律调整的必要性 答：1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。

房地产法规第二章

单项选择题 1.2012年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗建设用地使 用权，并交纳地价款1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2012年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2013年10月20日仍未进行。对此，(B)。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征缴200万元的土地闲置费 C.可以对B公司处以相当于土地使用权 出让金20%的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征缴土地闲置费，更不能罚款 2.违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是(A)。 A.处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

B.处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 C.处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 D.处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 3.闲置土地处置中，延长动工开发期限，从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过(C)。 A.6个月 B.9个月 C.1年 D.2年 4.下列关于目前我国征收土地批准权限 规定，说法错误的是(D)。 A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C.基本农田由国务院审批 D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的 由国务院审批 5.《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的(C)倍。 A.5 B.10 C.15 D.30 6.安置补助费是(D)。 A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力 的救济费 B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力 的补助费

第一章-房地产估价概述

第一章房地产估价概述 一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则 四、替代原则五、估价时点原则 1.影响房地产经济供给的因素 经济供给的影响因素 、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 一般因素 1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略 税收政策行政隶属变更交通管制 2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平 3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平 4.人口因素人口数量人口素质家庭规模 5.国际因素世界经济状况军事冲突情况 政治对立状况国际竞争状况 区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施 个别因素 ?区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间 几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ?典型的区位理论——农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，

[房地产管理]房地产开发经营第一章练习题

（房地产管理）房地产开发经营第一章练习题

A提高投资收益率B提高市场竞争力C开拓市场领域D规避投资风险 6、以开展工业物业见长重港天安中园投资有限公司在起经 营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物 业。其目的是（） A占领市场份额B扩大公司知明度C分散投资风险D 提高投资收益率 7、某投资商欲进行写字楼投资，其目标收益率为12%， 当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益 率3、5%，此时，该地区写字楼市场相对与整个投资 市场的风险相关系数是（） A0.57B0.74C0.80D1.04 8、确定折现率的确理想方法是采用（）加适合的风险调整值。 A固定成本B变动成本C机会成本D边际成本 9、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地 产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定 资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私 人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同

C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类 10、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。（05、03年考题） A．位置固定性B．各异性C．适应性D．相互影响性 11、房地产投资的缺点是（）。 A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持 C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长 12、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元， 预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。（05、 04、02年考题有相关内容） A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断 13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债 的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为

第一章 房地产法概述

房地产法教案 第一章房地产法概述 第一节房地产的概念 一房地产的含义和属性 （一）不动产和房地产 1、不动产 概念界定：财产→物→不动产→房地产 A.物的物理属性：土地及其定着物 B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产 C.以不动产为标的的权利 2、房地产—不动产的主要部分 房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义。 ⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。 ⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。 ⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。 界定房地产的两个基本点 首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。 其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。 我国当前房地产制度的狭隘性 20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法 1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。 在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化 2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28） （二）房地产的属性 1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀 2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性； 3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。 4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应。 二、房地产业的含义和特征 （一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。 相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业

房地产法案例答案-五版更新

房地产法案例答案-五 版更新

第一章 房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。 第二章 案例1 从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体”。在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的2000亩土地，就属于甲乡镇下辖的16个行政村全体1万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000亩土地，就属于乙乡镇下辖的36个行政村全体5万村民集体所有。乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条规定：“根据《六

【房地产经营管理】房地产法概述

第一章房地产法概述 本章重点、难点提示房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与民法、土地法、规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。 第一节第一节房地产及房地产法的概念 第二节房地产立法回顾 第三节房地产法的地位 第四节房地产法的体系 关键词 房地产房地产市场房地产法房地产法基本原则住宅法 第一章房地产法概述 第一节房地产及房地产法的概念 一．房地产 房地产一词有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。它和“不动产”属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。 土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的，不可再生和替代的生产资料。但何谓土地？各国（地区）法律规定不同，可以归纳为两种立法体例： 1．以地表伸展所包括的范围予以确定。这种立法体例较少国家采用。 2．以地表及其上下空间扩展的范围界定。如： 俄罗斯联邦民法典，第二编所有权和其他物权第十七章土地所有权和其他物权 第261条1、依照土地立法规定的程序，根据土地资源和土地规划管理的国家机关向土地所有人颁发的文件确定地界。 2、如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层（土壤层） 和地界内水体、土地上的森林和植物 3、土地所有人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物， 但矿产法、大气空间利用法、其他法律有不同规定的除外，并且以不侵犯他人 的权利为限。

自学考试《房地产法》笔记第一章

自学考试《房地产法》笔记第一章 第一章房地产法概述 （一）房地产、房地产市场和房地产业 一、什么是房地产，什么是房地产权 答：房地产是土地、房屋财产的总称。 房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。 二、什么是房地产市场，房地产市场具有哪些特征。 答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 特征：1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。 三、怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用 答：1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。 2、先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。 （二）房地产关系的法律调整 一、什么是房地产关系 答：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房

屋而形成的社会关系。 二、两种不同性质的房地产关系的交织与分解 答：1、因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。 2、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。2b、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。2c、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。 3、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；3b、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安

自考房地产法串讲重点.

《房地产法》串讲知识点： 1、房地产关系 2、房地产法的概念、体系和基本原则 3、房地产法律关系 4、土地法律关系 5、土地所有权 6、土地使用权 7、农村土地承包经营权 8、土地用途管制制度 9、耕地保护制度 10、建设用地制度 11、房地产所有权 12、房地产相邻权 13、建筑物区分所有权 14、住房部分产权 15、城市房地产权属登记 16、房地产开发 17、土地使用权出让 18、土地使用权划拨 19、房地产开发企业资质管理 20、房地产中介 21、拆迁管理 22、拆迁补偿与安置 23、房地产转让 24、商品房买卖 25、房地产抵押 26、房屋租赁 27、公房售后产权 28、物业管理特征和内容 29、业主、业主大会、业主委员会 30、住房公积金 31、几种具体的房地产税 32、解决房地产纠纷的法律方式和法律依据 第一章房地产法概述 1、房地产市场的概念2006年10月真题名词解释 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 2、房地产市场的特征2005年10月真题多项选择 综合功能、多级市场、法定形式、国家干预 3、房地产业的地位和作用2006年真题简答题在国民经济中，房地产业的占支柱性地位和作用，主要体现在它的基础性和先导性上 基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件，衣食住行是基本的生活要求先导性：房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等的繁荣发展提供着先导性物质条件 4、房地产法调整对象的内容2002年10月真题简答 （1）土地、房屋财产关系 （2）土地利用和管理关系 （3）城市房地产开发经营关系 （4）城市房地产管理关系 （5）城市物业管理服务关系 5、我国房地产法的基本原则 （1）土地公有原则 （2）土地有偿使用原则 （3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 （4）房地产综合开发原则 （5）城镇住房商品化原则 （6）宏观调控与市场相结合的原则 6、房地产法律关系的要素 （1）主体——参加房地产法律关系的当事人。主体即参加房地产法律关系的当事人，它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。（2）客体——土地和房屋。房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。 （3）内容——主体享有的权利和承担的义务。是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。 7、土地分类2006年10月真题多项选择 按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为： （1）农用地