一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。

【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施

一、重点关注项目开发阶段和关键节点

1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。

2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。

二、项目开发各阶段主要管理及控制措施

房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按

施工进度网络计划 关键节点和关键线路的保证措施

第四章施工进度网络计划、关键节点和线路的保证措施 施工进度网络计划 总体施工进度计划安排原则 1、结合本标段工程实物量的分布特点，满足招标文件安全、质量要求并符合业主对本标段工程总工期及节点工期要求； 2、根据施工队伍的专业优势，经济、合理地进行施工组织； 3、选择先进、合理、安全、可靠的施工方案； 4、各工序尽量平行作业，达到紧凑、合理，缩减工期占用； 5、施工进度指标、总体进度计划、各工序的循环作业时间、配套设备和劳动力的生产能力为基础，以类似工程经验作参考。 主要分项工程施工进度指标 1、开挖施工循环作业指标 依据隧洞小断面施工特点，开挖施工单循环易控制在～，本工程施工开挖循环作业指标见“Ⅲ级围岩单循环作业时间表、Ⅳ级围岩单循环作业时间表、Ⅴ级围岩单循环作业时间表”。如下： Ⅲ级围岩单循环作业时间表 Ⅳ级围岩单循环作业时间表

Ⅴ级围岩单循环作业时间表 2、二衬施工循环作业指标 本工程二次衬砌单循环作业指标，见二次衬砌单循环作业时间表。 二次衬砌单循环作业时间表

总体施工进度指标 依据各主要分项工程循环进度指标，拟制定本工程主要工程项目总体施工进度指标，具体见“分项工程进度指标表”。 分项工程进度指标表 工期计划 1、总体思路 总体思路：工期安排以无条件满足投标承诺为前提，根据本工程实际情况进行细化，以既满足投标书承诺，又使资源配置合理，施工进度要求与施工能力及施工水平相匹配，以创造较好的社会效益、经济效益及技术效益。 工期目标：原水输水隧洞两头掘进，里项支洞施工到与原水输水隧洞交叉口后往进出口方向同时开挖掘进。合同工期为650天，计划施工开工日期2016年11月1日，计划完工日期为2018年7月23日，计划总工期为630天，满足合同工期要求。 2、施工进度网络横道图

房地产开发的7大环节与20个关键节点【最新版】

房地产开发的7大环节与20个关键节点 ①房地产的本质 房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。 前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定) 中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行 后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈 ②房地产开发的7大步骤 ③不同视角下的房地产 ?开发企业视角的房地产流程 ?代理公司视角的房地产流程 ?客户视角的房地产流程

第一步:土地获取 ①企业获取土地的方式 ②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素 ③开发商各部门职责: ?前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析) ④国有土地使用证的办理 ⑤那地名词释义: 第二步:定位决策 ①地产开发三大核心要素:钱、地、人 ②项目定位决策三大要素 ③定位过程中各部门职责:

?前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。 第三步:产品设计 ①地产项目标准设计周期 一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则 ②包含的主要设计阶段: 常见的问题: 进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题:评价体系和评价经验的缺失。 ③设计控制: ?备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图! ④最优化的设计阶段流程参考:

?备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品 ⑤设计阶段各部门职责: 前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。 ⑥设计阶段风险控制点: 第四步:项目报建 ①房地产报建关注风险点: ②加快报批报建的策略: ③如何处理无证施工? 第五步:产品设计 ①工程建设的相关知识 ②工程建设各部门职责

质量控制节点措施

质量控制节点措施 一、本工程关键点的范围 1、地基与基础 1）轴线定位、标高；2）边坡支护；3）基础砼浇筑；4）基础回填土方；5）密实度检测。 2、主体工程 1）柱、梁、板、墙、楼梯砼工程；2）配合比试配送检；3）楼层标高轴线；4）现场砂浆搅拌计量及试块制作；5）承重墙砌体与砼结合部位的尺寸、标高；6）商品砼坍落度抽查及试块制作；7）钢材复试取样；8）砼钢筋保护层。 3、建筑装修 1）楼地面砼配合比；2）楼地面砼；3）施工安全防护；4）饰面工程承重结构节点；5）厨卫间地面防水；6）厨卫间堵洞。 4、建筑屋面 1）出水管堵洞；2）屋面找平层；3）屋面防水施工工艺；4）泛水高度；5）淋（闭）水试验。 5、给排水、采暖及消防 1）给水管消毒冲洗；2）系统试压；3）下水管连接、坡度；4）下水管通球试验；5）暖气系统试压；6）阀门严密性试验；7）室外下水管道安装；8）灌水试验。 6、建筑电气 1）预埋管砼浇筑；2）接地装置施工；3）等电位施工；4）配电

箱、变配电设备安装调试；5）材料检查；6）桥架、母线安装、电缆敷设。 二、关键点质量控制方法及措施 1、关键点质量控制的方法 在进行工程质量控制时必须坚持一条原则、二项重点、三个阶段、四种手段。 1）一条原则： 工程质量控制是整个工程的核心，与进度和投资相互制约，出现矛盾时，必须坚持质量第一的原则。 2）二项重点： 重要的、关键的分部工程、分项工程，如地基工程、主体结构和装饰项工程；重要的分项工程，如独立基础、钢筋、混凝土、屋面防水、设备基础及预埋、避雷针及接地装置、设备试运转等。关键部位：梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、搭接、独立柱混凝土浇筑等。 3）三个阶段： 工程质量的事前控制；工程质量的事中控制；工程质量的事后控制。 4）四种手段： 检查：检查施工过程中材料、设备是否符合标准；检查施工单位是否按批准的方案技术规范施工；发现问题及时纠正，坚持工序质量（含隐蔽工程），经验收，不合格不得进行下一道工序施工。 测试：对工程几何尺寸均应进行实测实量验收，不符合要求的，

房地产开发主要节点及工作

第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程 图1-1施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。 四.工程部组织详勘 1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻

关键节点和线路的管理保证措施

关键节点和线路的管理保证措施 一、关键节点和线路的管理保证措施 为保证各阶段目标的实现，除了抓紧进行施工前的各种准备工作之外，将采取如下施工步骤： 根据平面布置原则和流水段划分原则，尽快创造条件，组织各区段内流水段的施工。 装修工程、机电工程在主体结构施工阶段及时插入，交叉进行施工。 协助相关单位抓紧进行专业分包工程、待定项目工程及独立承包工程的招标和队伍选择，以满足室内装修和机电各系统按计划实施。 协助相关单位抓紧进行材料设备选型、招标，以满足各种材料设备按计划进场。 1、进度计划编制形式 以工程总控计划为依据，制定分阶段工期控制目标。施工准备，土方施工阶段完成时间。地下结构完成时间；地上结构完成时间。内外装修和机电管线安装完成时间。综合调试完成时间；清理竣工验收完成时间，试运行交付时间。为实现各阶段目标，采取四级计划进行工程进度的安排和控制。各计划的编制均以上一级计划为依据，逐级展开。 四级施工进度计划通过总进度计划、六个月滚动计划、月计划和周计划的形式来体现。 （1）总进度计划 以合同要求的工期和合同中规定的工作内容为依据编制的总控制计划，是为施工总决策人提供的一个概要性计划。 （2）六个月滚动计划 该计划是承包商进行计划管理的主要进度计划，是施工管理和按照规定向甲方提交每季施工进度报告的基础，其内容是对总进度计划的适当细化。 （3）月计划 是总承包商作为当月工程施工的主要计划，该计划要体现出机械设备使用状况、必要的临时工作、各项工程内容工作的持续时间和施工顺序以及各分包商之间交叉配合的安排。向甲方提交月进度计划中还包括工程进度照片。

（4）周计划 是详细的阶段进度计划和实现总进度计划的根本保证，该计划是我公司施工进度管理的重点。 响应业主的招标文件，我公司每周提交一分周报告，内容主要包括各种人员数量，各种主要机械设备和车辆的型号、数量、台班，工作的区段，天气情况记录，特别事项说明，上周进场物资、设备的分类汇总表，用于次周的工程进度计划等。 为科学合理地安排施工先后顺序以及充分说明工程施工计划安排情况，我公司在多年总承包实践中，总结出具有实际操作的多级计划管理体系。 在开工日期起计7天内，我公司将提交一份详尽的施工进度计划，进度计划包括预期的施工方法、施工阶段和次序、设计、采购、建造、安装、试运行、移交等内容。同时包括所有专业分包工程、待定项目工程、独立分包工程及指定材料供货单位的工作。 2、进度计划的动态控制 施工进度计划的控制是一个循序渐进的动态控制过程。施工现场的条件和情况千变万化，工程经理部将及时掌握与施工进度有关的各种信息，不断将实际进度与计划进度进行比较，一旦发现进度拖后，认真分析原因，并系统分析对后续工作所产生的影响，在此基础上制定调整措施，以保证项目最终按预定目标实现。 （1）计划对比 1）进度对比基线确定 总体进度计划：我公司将以施工合同中约定的竣工日期为最终目标，考虑工艺关系、组织关系、搭接关系、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素编制总体进度网络计划，确认关键线路，同时将地下结构施工、主体结构封顶、机电设备安装插入、外幕墙插入等时间作为关键时间点，进行分阶段控制。总体进度计划经过甲方、监理、总包共同确认后作为总体进度进化控制的基线及衡量总体进度偏差的标准。 各主要子分部分项工程进度计划：在总体进度计划的控制下，对各主要分部分项工程编制子计划，同时督促指导各专业承包商依据总体进度计划编制专业施工总进度计划，以批准后的分部分项子计划作为控制基线，在施工过程中，为避

施工质量工程 关键点质量控制措施

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关键点质量控制措施 一、本工程关键点的范围： 1、地基与基础 1）轴线定位、标高 2）边坡支护 3）基础砼浇筑 4）基础回填土方 5）密实度检测 2、主体工程 1）柱、梁、板、墙、楼梯砼工程 2）配合比试配送检3）楼层标高轴线 4）现场砂浆搅拌计量及试块制作5）承重墙砌体与砼结合部位的尺寸、标高 6）商品砼坍落度抽查及试块制作 7）钢材复试取样 8）砼钢筋保护层 3、建筑装修 1）楼地面砼配合比 2）楼地面砼 3）施工安全防护4）饰面工程承重结构节点 5）厨卫间地面防水 6）厨卫间堵洞 4、建筑屋面 1）出水管堵洞 2）屋面找平层 3）屋面防水施工工艺 4）泛水高度 5）淋（闭）水试验 5、给排水、采暖及消防

1）给水管消毒冲洗 2）系统试压 3）下水管连接、坡度 4）下水管通球试验 5）暖气系统试压 6）阀门严密性试验 7）室外下水管道安装 8）灌水试验 6、建筑电气 1）预埋管砼浇筑 2）接地装置施工 3）等电位施工 4）配电箱、变配电设备安装调试 5）材料检查 6）桥架、母线安装、电缆敷设 二、关键点质量控制方法及措施 1、关键点质量控制的方法 在进行工程质量控制时必须坚持一条原则、二项重点、三个阶段、四种手段。 1）一条原则： 工程质量控制是整个监理工作的核心，与进度和投资相互制约，出现矛盾时，必须坚持质量第一的原则；监理机构监督施工单位履行施工合同和国务院的《建设工程质量管理条例》；按建设部《工程建设标准强制性条文》、技术规范和设计文件要求施工。2）二项重点： 重要的、关键的分部工程、分项工程，如地基工程、主体结构和装饰工程；重要的分项工程，如独立基础、钢筋、混凝土、屋面防水、设备基础及预埋、避雷针及接地装置、设备试运转等。关键部位：梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、搭接、独立柱混凝土浇筑等。

施工进度网络计划、关键节点和关键线路的保证措施

第四章施工进度网络计划、关键节点与线路得保证措施 4、1 施工进度网络计划 4、1、1 总体施工进度计划安排原则 1、结合本标段工程实物量得分布特点,满足招标文件安全、质量要求并符合业主对本标段工程总工期及节点工期要求; 2、根据施工队伍得专业优势,经济、合理地进行施工组织; 3、选择先进、合理、安全、可靠得施工方案; 4、各工序尽量平行作业,达到紧凑、合理,缩减工期占用; 5、施工进度指标、总体进度计划、各工序得循环作业时间、配套设备与劳动力得生产能力为基础,以类似工程经验作参考。 4、1、2 主要分项工程施工进度指标 1、开挖施工循环作业指标 依据隧洞小断面施工特点,开挖施工单循环易控制在2、0～2、5m,本工程施工开挖循环作业指标见“Ⅲ级围岩单循环作业时间表、Ⅳ级围岩单循环作业时间表、Ⅴ级围岩单循环作业时间表”。如下: Ⅲ级围岩单循环作业时间表 Ⅳ级围岩单循环作业时间表

Ⅴ级围岩单循环作业时间表 2、二衬施工循环作业指标 本工程二次衬砌单循环作业指标,见二次衬砌单循环作业时间表。 二次衬砌单循环作业时间表

4、1、3 总体施工进度指标 依据各主要分项工程循环进度指标,拟制定本工程主要工程项目总体施工进度指标,具体见“分项工程进度指标表”。 分项工程进度指标表 4、2工期计划 1、总体思路 总体思路:工期安排以无条件满足投标承诺为前提,根据本工程实际情况进行细化,以既满足投标书承诺,又使资源配置合理,施工进度要求与施工能力及施工水平相匹配,以创造较好得社会效益、经济效益及技术效益。 工期目标:原水输水隧洞两头掘进,里项支洞施工到与原水输水隧洞交叉口后往进出口方向同时开挖掘进。合同工期为650天,计划施工开工日期2016年11月1日,计划完工日期为2018年7月23日,计划总工期为630天,满足合同工期要求。 2、施工进度网络横道图

关键节点保证措施方案

南京招商G16项目 关 键 节 点 保 证 措 施

编制： 审核： 审批： 中国江苏国际经济技术合作集团有限公司

第一节施工总进度计划编制说明与主要控制点 一、进度计划概述 本工程合同工期为22个月（约665天），我公司自报600日历天，开工日期以开工报告为准。同时我方采取工期保证的综合管理措施，保质保量完成合同的既定的各项工程任务；及时拆除外墙脚手架、塔吊，拆除临时施工道路，并将场内周转材料运出场外，为室外附属工程尽早提供作业面，从面最终保证项目如期竣工交付。 二、各施工阶段节点工期控制措施 为使该工程尽快交付使用，工程中标后，即编排工程总进度控制计划和土方开挖、地下室、主体结构、保温工程、室内外初装修、水电安装、室内外二次外装饰交接、室外配套工程、外立面出新、竣工扫尾初验等各个主要分部的阶段性计划以及各大分部工程的分项月、周详细施工作业计划，报业主和监理审查修改后实施。并结合本工程特点合理计划各阶段劳动力、机械设备、周转材料等的投入计划，施工过程中精心组织施工，狠抓计划的执行落实检查工作，并严格实施施工任务单检查和工期考核奖罚措施，保证工程工期按期或提前竣工。 (1)进场后着手进行施工准备、临设搭设、轴线标高校核和塔吊安装工作，以为确保工程的顺利开展做充分的准备。 (2)在基础、主体结构施工阶段，合理划分施工区段，实行区段之间交叉流水作业。 (3)水电安装和装修作业在主体工程结构验收前，即可着手进行装修各项准备工作施工。主体工程结构验收后穿插进行屋面防水施工及初装修湿作业的施工。在初装修作业的同时，由业主分包的各项专业工程等紧跟穿插进行。 (4)在室内外装修施工过程中组织多任务、多专业、多班组流水施工作业。在装修后期留有一定的时间用于室外配套附属工程的实施和清理及建筑物投入使用前的设备调试等工作。 第二节各阶段进度计划保证措施 一、施工进度动态控制 在施工计划实施中，实际进度和计划进度必然出现偏差，当实际进度和计划进度不一致时，便产生超前和落后的偏差，及时分析产生的原因和对工期的影响程度，采取必要的补救措施或调整、修改原计划，不断地如此循环，直至确保工

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对 待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

勘察阶段的关键节点控制措施

勘察阶段的关键节点控制措施 （1）勘探点的位置。勘探点应沿道路中线布置，当条件不许可时，勘探孔移位不宜超出路基范围。道路宽度为30m或者大于30m，勘探点位置应沿道路两侧与中心交错布置。 （2）勘探点的间距。勘探点间距应根据场地类别与道路等级综合确定，其范围一般介于100～400m之间，同时应兼顾管道勘探点间距的有关规定，。当勘探过程中揭露有厚层的填土，或者穿越河道、铁路、公路时，应加密勘探点。 （3）勘探点的深度。勘探点深度宜达到设计路面以下2～3m，实测地下水位的钻孔应达到初见水位以下0.5m，而管道勘探深度要求达到管底设计标高以下1～3m，要结合考虑两者深度，避免勘探深度不够而重复工作。 （4）勘探点的类型。所有的勘探点均应采取土试样，这是因为道路工程要进行各地段路基湿度状况的判别，只有采取土试样进行室内试验才能确定。进行标准贯入试验或动力触探试验等原位测试的钻孔，可选择整个勘探点总数的1/2～1/3，或满足抗震规范需要的液化评判的要求。 （5）取样间距。在路面设计标高以下1.5m之内，取样间距为0.5m，其下可适当放宽，如果此深度内是杂填土或是不能采取原状样的砂土或碎石类土，此间距可放宽。 （6）地下水。由于地下水对路基边坡的稳定性会产生影响，对管道基槽的开挖、支护与降水都会产生重要影响，因此地下水

位的测定，在城市道路勘察中也显得尤为重要，必须准确测定各 勘探点所揭露地下水的初见水位与静止水位。 （7）环境介质的腐蚀性。由于管道长处于地下水位中或位于 地下水位以上的土体中。因此，对管道埋深范围内的地下水或地 下水位以上土体等环境介质对管道材料的腐蚀性评价也是十分重 要的。腐蚀性应按照现行的《岩土工程勘察规范》所要求的试验 项目与试验方法进行试验分析与评价。 （8）室内试验。为划分路基土类别和确定土基的干湿类型，对细粒土应做天然含水量与液塑限试验，对粗粒土来说应做颗粒分析试验。除了进行上述道路工程勘察的土工试验外，尚应测定土的密度、比重，并对管道开挖深度范围内的土样进行剪切试验与渗透性试验。

地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施

地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！ 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

?房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ ?前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； ?中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； ?后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例：佳兆业项目整体开发流程 ? 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） ?签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； ?拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） ? 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； ?国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； ?建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； ?总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； ?方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； ?方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； ?桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； ?主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； ?精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

最完整的房地产项目开发流程(包含各个节点)2013.1.16.

产品策略销售部、企划:根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议 研发:根据产品推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略 销管:协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:提供成本测算,确定销售基本均价 推广策略 销售:参与项目推广策略的讨论,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持 招商策略:整合外部资源,根据项目销售需 要,制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略 广告公司寻找及确定销售:参与研究讨论广告公司的选择,参与沟通 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定销售:根据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果 活动公司寻找及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的配合协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容 项目名称、组团名称 项目核心推广理念确定SLOGON确定

logo确定 VI系统及延展方案确定 研发:根据对产品的理解提出合理建议。 销售:根据对市场客户的理解提出合理建议。项目核心识别系统确定 销售:参与项目核心识别系统的讨论和确定 备 推盘策略确定 确定外部资源项目推广定位确定 房地产后期策划工作汇总 项目营销推广方案报告 确定资源单 位 项目推广定位报告 确定项目识别系统 亮相前项目知 识培训 建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。销管:提供相关政策培训 法务:提供相关政策培训及统一口径的法律审查

房地产开发流程中重要节点标准

房地产开发流程中重要 节点标准

房地产开发流程中重要节点标准 为进一步加强对计划落实工作的考核力度，保证生产经营工作按公司计划得到有效落实，从而促进公司快速、健康发展，特对房地产开发流程中重要工程建设节点的完成标准强调说明如下： 一、项目开工：指“拟开工项目开工手续完备，现场有实际开工动作并能够保证连续生产这一系列事件的总和”。 （一）项目开工前应完备以下开工手续： 1、国有土地使用权证； 2、建设用地规划许可证； 3、建设工程规划许可证； 4、建筑工程施工许可证； 5、公司生产副总签发的开工令； （二）项目现场实际开工动作为下列情况之一： 1、破土开槽； 2、桩基施工； 3、基础褥垫层施工； （三）项目能够保证连续生产的条件有： 1、总包协议签订，施工单位现场管理人员已到位，主要机械、机具、施工人员已进场； 2、监理机构已进驻现场； 3、由建设单位、监理单位、施工单位和设计单位参加的图纸会审已经完成； 4、施工组织设计（方案）、监理规划（细则）已经通过相关单位人员审批； 5、施工总进度计划、阶段计划已通过公司工程部审批；

二、项目开盘：指“项目现场形象进度满足要求，并实际取得商品房预售许可证，项目产品合法正式对外发售这一系列事件的总和”。 （一）项目现场形象进度是指项目建设当地政府主管部门所要求的为满足获取商品房预售许可证而必须具备的项目建设形象进度，一般为建筑单体总层数的三分之一； （二）项目产品合法正式对外发售是指能够签订正式商品房买卖合同，具备回款条件； 三、单体竣工：指“单体内外全部施工内容完毕，并且取得各参建单位（设计、勘查、监理、施工、甲方）签字盖章的竣工验收报告这一系列事件的总和”。 （一）单体包含住宅（含底商）、独立商业、人防、地下车库和独立的水泵房、配电室、控制室、物业楼等单位工程。 （二）单体竣工时应完成的分项工程有： 1、室内墙面、地面、公共部位施工完成；水、暖、电、防盗门安装完成； 2、室外墙面（含基层处理、外墙保温、装饰面层）施工完成；外窗 （含固定玻璃和活动窗扇）安装完成； 3、地下室墙面、地面、坡道施工完成；铁门、水电安装完毕； 4、单体屋面（含防水）施工完成；单元门安装完成； 5、施工电梯、塔吊、吊篮等施工机械和外防护架拆除完毕； 6、单体周边1.5m范围内的给排水、电气、燃气、消防、弱电等管道施工完毕；室外散水、单元门楼、残疾人坡道施工完成；单元门安装完毕。

房地产一般开发流程及关键节点

房地产一般开发流程及关键节点 房地产一般开发流程及关键节点 作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒， 一按施工顺序来说： 一、开工前： 1、结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状： l 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移 l 周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施 工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据 l 场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设 计首层标高做好参考依据 l 了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支 护条件，桩基施工条件） l 施工场地的位置，是否具有施工操作面 2、图纸的准备及相关手续的办理 l 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对 上述情况复核其可行性，能否实施， l 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核， 确保少花钱，多办事 l 施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢 量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变 更太多） l 日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计 研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜

l 施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见 用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件） 3、施工单位的招投标 l 总包单位和土方单位的选择 重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存 l 监理单位的选择 重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做 2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放 3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先 找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密 度的抽查） l 设计单位的选择： 1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新， 但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范 比较熟悉。 2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确， 具备关键节点， 3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职） 4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作） l 对白蚁防治的对接工作 l 与质量监督、安全监督的对接工作

房地产项目全套开发流程及注意事项

房地产开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和

项目开发总必知的项目开发开发全步骤及关键节点

项目总必知的项目开发全流程及关键节点 导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 第一部分房地产项目整体开发流程 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 1.企业视角的房地产流程 2.客户视角的房地产流程

3.案例：佳兆业项目整体开发流程 （1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

第二部分项目全流程7大关键节点 ▌一、土地获取 （一）企业获得土地的方式： 1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2.资本市场: （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；

（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费； （3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 3.土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 （二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 1.市场未来预期； 2.项目或区域发展预期； 3.规划条件的市场实现及经济实现； 4.企业发展战略和机会成本； 5.竞争对手的情况分析。 案例：佳兆业拿地原则 （1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。 （2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。 （3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施 浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施 【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。 【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施 一、重点关注项目开发阶段和关键节点 1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。 2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。 二、项目开发各阶段主要管理及控制措施 房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性研究报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。 1、投资决策阶段 （1）认真编制项目可研报告。 公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。各阶段侧重点不同，层层深入，分别从市场、销售、成本、

关键节点

工期延误处罚措施 我司保证采取可行措施保证工程顺利完工，否则我司愿接受业主处罚，并提出如下处罚措施： 4.8.1 若装饰工程不能按期优质完工，每延误一天认罚伍仟元人民币 4.8.2 我司赔偿因工期延误给业主造成的经济损失。 4.8.3 业主有权终止合同，责令我司退场。 工期保证措施 4.5.1 公司安排国家壹级项目经理，全面负责工程项目的管理和施工。并配备具有丰富 经验的施工队伍，保证工程质量，保证施工工期。 4.5.2 规定节假日期间坚持施工，不放假，高峰期间实行二班制交替连续施工，保证工 期，确保按时完成。 4.5.3 增加劳动力，提高劳动效率，让操作人员使用先进的施工机械，提高每个工人的 劳动效率，同时抓前期技术准备，让每一区域的施工员明确该区域整个施工流程， 消除工人不明确任务而带来的“窝工”现象，保证整个施工有条不紊地进行，确 保工期按时完成。 4.5.4 在施工中减少不必要的延续工序，压缩重合可并列工序，从密切有关方配合中求 效率，确保工期如期完成。 4.5.5 控制关键节点，施工期间，项目部将进一步深化进度计划，重点排出关键节点， 排出影响关键节点的因素，提出针对性措施，并规定最终落实的期限，每周排周 计划。总之，运用计划，检查手段，循环递进，确保关键节点的落实，从而保证 整个工期的落实。 4.5.6 根据工程特点及工作面的部署，强化材料设备和部门人员结构，材料提前配齐配 足，便于加快施工进度。 工期延误应急措施 通过检查分析，如果发现原进度计划不能适应实际情况时，为了确保进度控制目标的实

现，就必须采取必要的应急措施。 4.7.1 调整工艺方法 A 、 组织搭接作业或平行作业； B 、 压缩关键工序的持续时间，这一方法不改变工作之间的先后顺序关系，通过缩短关 键路线上工作的持续时间来缩短工期。 4.7.2 组织措施 A 、 调整施工工作面，组织更多的施工队伍； B 、 调整每天的施工工作时间，必要时采用三般制； C 、 调整机械设备、物资的投入。 4.7.3 技术措施 A 、 改进工作施工工艺和施工技术，缩短工艺技术间隔时间； B 、 采用更先进的施工方法和方案； C 、 采用更先进的施工机械设备，提高劳动生产效率。 4.7.4 经济措施 实行包干奖励，完善激励机制。 为了保证本装修工程在施工中做到有组织有部署，使装修工程自始至 终有序进行，按公司ISO9001质量体系文件要求，合理安排施工流水段，统筹协调各分项、分部工程，确保工程质量和工程进度。

房地产开发12个里程碑节点

房地产开发12个里程碑节 点 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发12个里程碑节点 1、国土证取得 对应5个关键节点： 土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、项目定位完成： 关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求） 3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉； 三通一平 4、开工（里程碑、关键节点） 5、项目贷款到位 关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定 6、达到预售条件 关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）

7、开盘 关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…) 8、销售合同额完成50% 关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件（各地放款条件不同）；（结顶、基础、验收） 9、销售合同额完成75%（关键节点同） 10、主体封顶 关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)；景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)；市政、景观单位进场；一房一验 11、竣工验收 关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交12、交房 关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。