土地规模化经营

法国是拥有传统小农经济结构、土地分散、人地矛盾较为突出的国家。为解决这一问题，法国政府主要采取两方面的改革措施：一是改革土地继承制度，以保证土地不再继续细碎化。二是支持中等规模的农场发展，促进小规模农场转移，稳定大农场。法国农地流转主要通过用益权制度来处理土地的租佃关系。法国农地用益权可通过转让、出租、抵押等方式流转。另外，法国还先后颁布《农业指导法》、《农业指导补充法》及成立“土地整治和农村安置公司”来推进农地流转和规模化经营。

法国素有“欧洲的中国”之称，是欧洲的农业大国。但在农业现代化的道路上，法国却曾远远落后于欧美其他发达国家，到20世纪初仍是小农经济加手工劳动占主要地位。由于农业生产率低，加上天灾人祸，在二战后的初期竟出现了农产品不能自给、粮食依赖进口、不得不实行配给制的尴尬局面。二战后，法国政府奉行国家干预主义经济政策，出台了一系列引导农业发展的措施，不仅在较短的时间内全盘实现了农业的现代化，而且使法国成为欧洲第一农业强国和仅次于美国的世界第二大农产品出口国，创造了历史奇迹。法国利用国家干预政策改变农业落后面貌、实现农业现代化的成功经验，对于我国实现农业现代化、建设社会主义新农村应有现实的启示意义。

一、实现农业机械化，力促农业生产规模的扩大

法国大革命时期，把从大封建主那里没收来的土地和国有土地分成小块分配给农民，建立起资本主义土地所有制，开始了对传统农业的改造，但也从此形成了小农经济长期占优势的农业状况。小农经

济规模小、资金缺乏，不利于技术革新和机械化，这成为法国农业现代化的重要障碍。

二战后，法国政府为了摆脱农业落后的局面，决定根治小农经济，从20世纪50年代中期开始出台了一系列措施，促使土地集中，实现规模经营。尤其是1960年出台了“法国农业指导法”，其中一项重要的内容就是要各级政府成立“乡村设施和农业治理协会”，其宗旨是：“改进农业结构，增加农业生产单位的土地面积，为农民耕作提供方便。”事实上，这个协会就是土地整合的专门机构，通过国家经济和社会发展基金的支持，用高价收购农民手中零碎的土地，将其重新划分整治，使之成为适合现代大农业运作的土地资源，并最终将这些土地资源有选择性地出售给就近较大的农场主。“乡村设施和农业治理协会”作为官方组织，对于法国特别是西部和南部的土地整合起了重要作用。它有利于科学地测量和划分土地资源，避免了由于土地的自由转让而引发的民间纠纷，又促使了土地的集中。

法国政府还利用法律手段规定农场主的合法继承人只有一个，防止土地进一步分散，并通过税收优惠政策，鼓励父子农场、兄弟农场以土地入股，开展联合经营。此外，国家还给大农场主提供低息贷款，对农民自发的土地合并经营减免税费，促使农场规模的不断扩大。

法国政府还鼓励农村富余劳动人口退出土地经营。根据1962年颁布的“农业指导补充法”，设立了“调整农业结构行动基金”，对自愿离农者给予补贴。20世纪70年代初，又设立“非退休金的补助金”，给年龄在55岁以上的农民一次性发放“离农终身补贴”，鼓励年老农

场主退出土地；同时，对愿意离开农业到工业、服务行业去投资或就业的青年给予奖励性的赔偿和补助。

农场数量从1951年的226.6万个减少到1975年的130.4万个，20多年间共减少了96.2万个，即42.4%。而其中减少的主要是中小农场，特别是小农场。从1955年到1975年，50公顷以下的中小农场由219.6万个减少到116.49万个，减少了46.8%。而50公顷以上的大农场，则由9.51万个增加到13.88万个，增加了45.9%。

农业经营规模的扩大无疑对于促进农业机械化起了重要作用。因为没有规模，机械难有用武之地。为推动农业生产的机械化，法国政府专门设立了“国立农机试验研究中心”，直属农业部，主要从事农业机械的研究、实验和鉴定，对农场设备现代化进行经济分析，负责农机资料的收集、整理和发行，编写出版农机教材以及培训农机技术人员等。法国政府还向购买农业机器的农场提供长期的低息贷款，仅1974年这种贷款就高达68亿法郎，大概为农场自筹资金的一半。政府还对购买农业机器的农场实行价格优惠和补贴政策。20世纪50年代规定，凡购置新农业机器的按原价15%出售，购买农机零件的可减价20%，差价由国家补给；60年代规定，农场主购买拖拉机，政府给予投资额的20%～30%的补贴。在税收方面，实行农用燃油免税15%的政策等。所有这些都大大推动了农业机械化的发展。战后法国农机数量急速上升，如拖拉机保有量，1944年仅4.4万台，1950年急升至13.7万台，1958年又猛升至55.8万台，1978年则高达157万台。20世纪70年代，法国完全实现了农业机械化。

二、完善农业科教体系，提升农业生产效率

为了改善农业生产状况、维护农业可持续发展、实现农业现代化。二战后，法国政府以农业科学院为龙头，自上而下建立了包括基础研究、应用技术研究和科技知识推广在内的庞大农业科研体系，并紧密围绕为农业生产服务、提高农业劳动者素质，完善了农业教育体系。

在科研方面，1946年法国政府成立的农业科学院，发展到目前已是世界上少数几个最大的农业科学院之一，约有1万余名员工，年预算达5.73亿欧元，下设21所大区级研究中心、85个实验室和131个技术服务机构；也是目前世界上最有科研实力和竞争力的农业科研组织之一，有机构评估它可以位列世界前三名。农业科学院主要从事公共基础研究，其宗旨是通过农业科学研究，特别是生命科学的突破，来改善人类饮食和健康，合理整治和管理人类生活环境。另外，直属农业部的全国农业机械、乡村土建、水利及林业中心，还有食品卫生安全署和海洋开发研究中心，以及一些大学的研究机构，也主要是从事公共基础研究。实用技术研究机构的主要功能是在基础研究成果的基础上，进一步进行实用技术研究开发，即应用研究。这些研究机构的经费80%是由政府来提供，20%依靠直接技术服务来获得。这类研究机构的费用也是相当充裕的，如ARV ALIS植物研究院21本世纪初年度预算已达3千万欧元，研究人员年人均经费高达7.5万欧元，约合70万元人民币。

在农业科技推广方面，遍布全国各地的农业学校形成了一个传播

网络。各级农业学校向所有农业生产者开放，他们可以随时进入查找资料和参加培训班。另外，还有自上而下相当健全的农业推广组织。在中央一级设有农业和农村发展署，其理事会由政府代表和行业代表各半组成，对纳入国家计划的推广活动给予资助；省一级设有“技术推广委员会”，具体的技术工作由各省农会的技术顾问负责；市县一级有农业生产者自愿组成的农业推广组织，专门从事农业技术推广工作；农民自己组织的“农会”、“合作社”等也起到了推广农业科技知识的作用。

值得注意的是，法国政府认为农业科研和技术推广是公益事业，应当由政府来扶持，因而，法国的农业科研和技术推广经费大部分都是政府提供的。政府的相应拨款都有稳定的渠道，每年政府要按规定从农业耕地税和产品税中划出10%拨付给农业发展署和联合会，专门用于农业科研和技术推广。

在农业教育方面，早在1848年就建立了图鲁兹农业技术学校，可谓有着悠久的传统。1960年以后，法国对农业教育进行了调整和优化，不断完善农业教育体系，充分发挥了农业教育的先导功能，以促进农业、畜牧业、食品工业等行业的发展。法国在全国建立了大批公立和私立的中高等农业院校和培训中心，形成了由中等农业教育、高等农业教育和农民在职培训三部分组成的完善的农业教育体系。

中等农业教育，也称中等农业职业技术教育，主要由农业职业高中和农业技术高中承担。这类学校在法国约有1 200所，其任务是培养具有独立经营能力的农业经营者或具有某项专门技术的农业工人。

学制为两年，农业职业高中毕业可获取职业能力证书或农业职业学习证书，农业技术高中毕业可获取农业技师证书。接受中等农业教育毕业的学生可以就业，也可进入高一级的学校继续学习。

高等农业教育，包括两年制高等技术教育、4～5年的工程师教育和6～8年的研究生教育。两年制高等技术教育，主要是培养高级专门技术人员，毕业可获取高级技师证书。4～5年工程师教育主要是培养高级管理人员和技术开发人员，毕业可获取一般工程师或国家工程师证书。6～8年的研究生教育，主要培养国家机关行政人员、农业院校教师和研究人员，毕业可获取硕士或博士证书。

此外，法国有农民技术培训中心861个，其中有固定办学场所的学校250所，并建有生产基地或加工车间。每年由法国国家举办的各类农业培训在6 000次以上，加上地方一些专门机构和企业举办的培训达1.2万次，其中每年有5万多人接受各种培训。[9]在职培训常常深入到农场和企业，形式多种多样，时间不一，目的是丰富农业生产者的相关农技知识，或提高他们的生产和管理水平。

值得注意的是，法国的农业教育是和农业就业准入制度、农业补贴及优惠制度相结合的。政府规定，要在农业部门就业必须取得相应的执业证书。如，取得农业职能证书和农业职业学习证书的可以在农业部门就业，但只能在农场或农业企业当雇工，不能做管理者。只有取得农业技师证书或通过农业职业技术会考的人员以及有更高学历者，才有资格独立经营农场。政府还规定，农民须接受职业教育，在获得合格证书取得经营农业的资格之后，才能享受国家的相关补贴和

优惠贷款。

战后法国大力发展农业科研和农业教育的做法，创造了良好的农业文化氛围，推动了农业技术革新，提升了农业生产者的素质，提高了农业生产的效率。自1950年以来，法国主要农作物单产增加了3倍，如小麦1950年每公顷产量平均为2 270公斤，1994年为6 670公斤，1998年为7 740公斤。20世纪初，法国一个农民仅能养活2.5 个人；到80年代，已能养活30个人；90年代起，达到40个人。[10]

三、建立农业保障制度，维护农业生产者的利益

随着人类社会进入工业文明时代，农业在经济部类中占的比重日益下降，由主要经济部门逐渐变成了弱势行业，加上农业生产的特殊性，决定它不可能完全由市场经济来左右。因而要维护农业的发展，就必须建立一定的保障机制来维护农业生产者的利益。

战后法国建立起了比较完善的农业发展保障机制，主要有两个方面：一是通过国家扶持保证农业生产者的物质收益；二是建立农业保险制度规避农业意外风险。

在1960年颁布的“农业指导法”中就已确立了对农业进行扶持的基本政策，针对粮食短缺，为鼓励农业生产和保证市场供应，出台了价格保护措施。国家规定了农产品的最低价，如果因市场波动卖不到最低价的由政府给予补贴，或由政府委托有关部门进行收购，并储存起来，待市场恢复时再售出。法国政府定的农产品保护价一般比国际市场高出20%，这样就限制了国外农产品对法国市场的冲击。同时，为了鼓励出口，政府规定农民以国际市场价出售产品时，其低于国内

市场的差价，将由政府给予补贴。

进入20世纪90年代，由于法国已成为农业强国，国内农产品市场早已异常丰富，长期的物价补贴使政府不堪重负，加上在国际上遭到英美的指责，1992年法国对农业扶持政策进行了调整。决定农产品三年内降价30%，并实行强制性休耕，由此给农民造成的损失由国家补贴。但改变了原先按产量补贴的做法，而是按农场规模和职工人数直接对农民的收入给予补贴，称直接补贴。2004年，法国农民获得的直接补贴高达90亿欧元，平均每户农民获得12 456欧元。[10]此外还有各种间接补贴，诸如对青年农民的职业补贴、对农民的职业技术培训补贴和对老年农民的养老福利补贴等。

法国的农业保险起步比较早，1840年，在法国的一个地方有几户农民就自发成立了农业互助保险社，以应对时常出现的火灾风险。1900年，法国政府颁布了“农业互助保险法”，肯定了农业互助保险的作用，界定了农业互助保险社的法律地位和责任权限，使农业互助保险迅速发展，到二战前已有4万多家农业互助保险社。

战后，法国加大了对农业互助保险的支持力度，强化了对农业互助保险社的统一管理，并组建了国家中央保险机构。1964年，建立了“农业损害保证制度”，规定农业保险机构还可以为农民提供财产保险和人寿保险，拓宽了农业保险的范围。1966年，又建立了“再保险制度”，中央保险公司为大区保险公司提供再保险，大区保险公司则为众多的地方互助保险社提供再保险，提高了农业保险社的承保能力，分散了经营风险。1986年，法国农业保险机构又整合为农业

互助保险集团公司，下设农业互助保险、非农业财产保险、农民寿险和农业再保险四个分公司，使农业保险更加规范化和系统化。

值得注意的是，法国政府将农业保险同其他保险区分开来，认为农业保险是非赢利性的，因而应给予政策扶持。一方面对农民参保实行低费率高补贴的政策，农民所交保险费的50%～80%由政府补贴，也就是说农民只要缴纳20%～50%的保险费用即可享受保险利益。另一方面对农业保险机构实行了免征一切赋税的政策，并通过法律形式给予保障，制定了《农业保险法》。[11]

通过国家的各种补贴政策，能保证从事农业生产的农民获得经济利益，而完善的保险制度又可使农民规避各种不确定经营风险，这大大提高了农民从事农业生产的积极性，也是使法国农业能够持续稳定发展的重要因素。

四、对农业生产进行监控，实现农业的良性发展

战后的法国政府既十分重视保障农民的利益，以推动农业的发展，又十分重视抓农产品质量和食品安全。因为农产品质量和食品安全直接关系着国计民生和社会稳定，尤其是欧洲出现疯牛病和二恶英事件之后，法国政府更将其作为事关经济发展和社会稳定的大事来抓。

法国政府对农业生产有严密的监控体系。首先，法国政府制定了严格的农产品质量标准和相应的法律法规。法国政府从20世纪70年代起就开始制定农产品质量和卫生安全标准，先后出台了21部有关的法律、法规和规章，内容包括农作物、畜产品、水产品和加工食品，

涉及生产、加工、运输、储存、销售、食用等各个环节。对违规生产和经销的不仅要处以罚款，对于累犯和严重者还要判刑和监禁。其次，有专门的机构来负责实施质量监控。在农业部下设有食品司，全面负责和集中管理农产品质量和食品安全工作，并在全国建立了相对独立的监测检验队伍。在21世纪初，仅负责畜产品质量监督的兽医就有5000多人，他们都属于政府公务员，须通过宣誓上岗。[8] 法国政府抓农产品质量，不仅注意把好市场准入关，以保障消费者利益，而且强调从生产源头抓起，以维护生产者的利益。由于实行农产品原产地制度和商品标志制度，使农产品从田间到厨房各个环节都有跟踪监控。在农产品和食品包装上，什么品种、哪里生产、哪里加工、由谁储运等都有注明，哪里出了问题，顺藤摸瓜很快就能发现。值得注意的是，法国在生产环节上，把产品质量监控与农技推广结合起来，在开展生产技术服务的同时实行质量监控。农技人员根据不同的地块和农作物的不同用途，按技术标准指导农民正确、合理施用化肥和农药，既提高了化肥、农药的施用效果、降低了生产成本，又防止了环境污染和药物残留。

在20世纪末，法国政府在监控农产品质量的同时，又加强了对农业生产环境的监控，力促建立环保型新农业。1999年，法国政府将环境保护与农业补贴联系起来，并提高了补贴标准。如果农场主按合同要求履行了环境保护方面的义务，一般每年可享受5万法郎的补贴。

法国政府对农业生产的监控，确保了产品质量，既保障了人民的

生活安全，又维护了农业生产者的利益，同时保护了农业生产环境，使法国农业在较高的水平上良性发展。这也是法国农业在二战后能长期保持世界领先水平的重要原因。[12]

五、对发展我国农业的一些启示

我国曾经是世界上农业最发达的国家，也一直是农业大国，但农业现代化的进程，却落后于发达国家。这些年来，虽然在国家的支农惠农政策下，农业发展成绩显著，但“三农”问题还未根本解决，“三农”问题已经成为制约着我国经济社会发展的瓶颈。如何能彻底地解决三农问题，建成社会主义新农村，全面实现农业现代化，法国政府战后对农业发展的积极干预政策可以给我们有益的启示。

首先，在思想认识上，必须要认识到农业在现代经济部类中是弱势经济部门，而又是不可或缺的、关系到国计民生和社会稳定的重要经济部门。在此认识的基础上，确立对农业进行扶持的基本政策，不能任由农业在市场经济中沉浮。进入21世纪，我国政府加强了支农惠农的力度，由为农民减负到实行完全免税，再由实行免税到发放务农补贴。但仍要看到，我国对农业发展的扶持力度还不够。

其次，通过政府的干预扶持促使农业经营规模化。其实法国历史上的小农相对于中国的小农来讲并不算小农，一开始界定10公顷耕地以下的是小农场，是力促合并的对象，后来界定25公顷耕地以下的是小农场，是要督促合并的对象。而在我们中国，绝大多数农户的耕地都只能用亩来计算，如在江西，一般农户的耕地都只在10～20亩左右。而且中国农户的耕地基本上都是分散的，尤其是以丘陵地形

为主的农村，每个农户的耕地基本上都是分小块分布在高高低低不同的地方的。像这样的小农经济，是没有办法完全实现机械化的，而且在现代大工业、大商业面前更是完全处于弱势，没有能力参与社会竞争。要实现农业现代化，改变农业落后的面貌，就必须要走规模经营的道路。由于我国的耕地是村集体所有制，农户不能进行买卖，而且很多地方的耕地分布特殊，又决定了我们只能走政府干预合并，促使农业生产走上集约化、规模化的道路。

再次，完善农村教育的管理体制和投入机制。要改变农村的落后面貌，必须通过教育提高农民的素质来实现。因此，必须要真正办好培养现代农民的农业教育。我国是农业文明悠久的国家，是历史上的农业强国，而且始终是农业大国，但极不相称的是我国的农业教育却非常落后。造成这种现状的原因有：一是我国传统思想认为务农不需要接受教育，历来是最没有文化、最没有本事的人就留下来务农，而读了点书的人都是准备跳出农门的，农民送子女接受教育的目的就是希望他们跳出农门的。二是我国的农业职业学校都是变了味的。在农业学大寨时期，我国曾遍地开花办起共大和共大分校，后来，很多共大分校变成了农村职业中学，还有一部分变成了中专农校。农村职业中学仍打的是高考牌，实际上扮演的是一般中学的角色，因不这样就招不到生。而中专农校则不断地调整专业设置，增加非农专业，已同其他中专学校没什么两样，因不这样做也招不到生。就是占编制很少的涉农专业，来读的学生也不是要回家务农的，而是想选择城市的公园、苗圃等方面就业，因为如果拿了一个文凭而回家务农是会让人笑

话的。我国也有不少的涉农高等学校，但这更多的是培养研究人员、公务员或高级管理人员的。从某种意义上说，我们没有真正的旨在培养现代农民的农业教育。所以，我们必须在普及农村基础教育的同时，加强农民科技职能培训，吸引社会资源发展农村职业教育和成人教育，提高农民整体素质。

最后要强调的是，我们必须要建立起对农业生产的监控机制，确保农产品的质量，保护耕地的重复利用性，等等，促进农业的良性发展。

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

2019年农经站发展土地适度规模经营情况调研报告

农经站发展土地适度规模经营情况调研报 告 积极引导农村土地承包经营权流转，发展土地适度规模经营，是推进城乡统筹发展和劳动力向非农产业转移的必然要求，也是完善农村基本经营制度，转变农业发展方式，推进农业现代化发展的重要举措。近期，根据省市的安排，xx农经站及时抽调业务骨干组成专题调研组，从XX年5月25日至6月8日，利用15天时间先后深入15个乡镇，采取现场察看、听取汇报、召开座谈会等方式，对我县发展土地适度规模经营情况进行了专题调研。现将调研情况报告如下： 一、推进土地流转、发展适度规模经营的有利条件。 （一）各项惠农政策落实为土地流转和发展适度规模经营创造了有利条件。近几年的中央一号文件连续聚焦“三农”问题。粮食生产更是置于全年工作之首，粮食直补、良种补贴、农机购置补贴、农资综合直补“四大补贴”不断增加，并逐渐形成了体系。 （二）农业结构调整和农业生产条件改善为农村土地流转，发展适度规模经营奠定了基础。随着农业财政投入的递增和新农村建设项目的实施，农田水利基础设施建设逐步改善，方便了大户生产布局、稻田排灌、病虫防治和机械化作业。 （三）在工业化、城镇化建设推进的背景下，农村劳动力向城市转移是现代化发展过程中的必然趋势，这些为土地流转、发展适度规模

经营创造了有利条件。目前，农村普遍存在“老人农业”现象，那么要解决“谁来种田”的问题，需要在发展农业社会化服务、实行远源规模经营、培育新型经营主体等方面下功夫。大力培育和发展种植大户、家庭农场，支持农民专业合作社及农业产业化、规模化生产基地，引导土地承包经营权向生产和经营能手集中显得尤为重要。 二、推进农村土地流转、发展适度规模经营的现状、特点和典型模式。 近年来，我县坚持依法、自愿、有偿的原则，切实加强土地流转指导服务，积极探索土地流转的多种有效形式，通过推进土地流转，促使土地经营权向专业合作社、种植大户等集中，发展多种形式规模生产经营。据调查，至XX年6月底，全县土地流转面积6.1万亩，占全县农村家庭承包经营面积的14.7%；50亩以上规模经营面积达1.9万亩，占流转面积的31%。土地流转和规模经营呈现出以下六个特点：（一)流转形式多样化，出租面积明显增加。按流转形式划分，主要有转包、出租、互换、转让等。据调查，截至XX年6月，转包面积22715亩，占流转面积的37.2%；出租面积29189亩，占流转面积的48%；互换面积达219亩，占流转面积的0.4%；转让面积877亩，占流转面积的1.4%；其他形式流转面积达8000亩，占流转面积的13%。与XX年年底数据相比，出租的面积明显增加。从实践来看，农户将土地通过出租、转包的形式流转给农业企业、合作社或大户等，把土地与劳动力、资金、技术、管理等生产要素有效重组后，提高了劳动生产率和土地生产率，土地规模经营的效益得到了显著发挥，相应的

土地向规模经营集中是农业现代化的必然选择

土地向规模经营集中是农业现代化的必然选择 作者：马孝芳 市委二届十次全会对以统筹城乡的思路推进安康发展作出全面 部署，为深入贯彻落实全会精神，根据市人大常委会主任会议安排，2010年9月中下旬，市人大常委会组织调研组，先后深入到汉滨区河西镇、建民镇，平利县长安镇，旬阳县吕河镇、甘溪镇进行了调查，了解掌握了我市土地向规模经营集中的一些基本情况。 一、主要特点 近年来，全市各级党委政府把引导农村土地规范流转、促进农村土地向规模经营集中，作为推进城乡统筹、实施突破发展的重要抓手，加强宣传引导，倾斜政策扶持，完善体制机制，注重跟进服务，着力推动农村土地向种养大户和规模企业集中，促进了农村土地的规模化、集约化、产业化经营，加快了农业现代化发展步伐。截止2010年6月底，全市累计流转、集中经营农村土地57.5万亩，常用耕地规模经营占比达到20%，其中转包21.1万亩，转让6万亩，出租18. 2万亩，互换2.3万亩，股份合作1.1万亩，其他形式8.8万亩。主要呈现以下几个特点： 第一、优势区域率先集中。汉滨区建民镇、河西镇生态农业科技园和蔬菜基地，汉阴县月河养殖小区等，都集中在月河川道和316国道周边；石泉县城关镇杨柳新区，平利县长安、八仙、洛河茶叶基地，旬阳县吕河、甘溪烤烟生产示范区等，也都主要集中在川道浅丘、公路沿线和城镇周边，这些地区交通便利，土地连片，灌溉和耕作条件

相对较好，便于农业生产管理，农业生产条件相对优越，土地率先向规模经营集中。 第二、主导产业推动规模。据统计，已经流转规模经营的土地，发展烤烟9.4万亩、茶饮7.7万亩、养殖4.3万亩、蚕桑4.1万亩、魔芋1.9万亩、蔬菜1.7万亩、中药材1.5万亩，主导产业建设用地占规模经营土地面积的79%。在主导产业建设突出的地区，农村土地规模经营势头较好。汉滨区以发展林果产业为主导，流转集中经营土地7.08万亩发展林果经济，占全区土地流转面积的60%；平利县流转集中经营土地7.03万亩发展茶饮，占全县土地流转面积的64.7%；旬阳县流转集中经营土地5.89万亩发展优质烤烟，占全县土地流转面积的46%，这些土地使用密集性的农业主导产业建设，加速了农村土地向规模经营集中。 第三、龙头大户聚集土地。白河县兴达公司在仓上镇天宝村流转土地6000亩建设苗木花卉基地，订单种植中药材；陕西宜康生态农业有限公司在汉滨区大同镇流转土地5680亩，建设生物质能源基地；平利县长安镇凌久成、洪善存两户茶叶生产经营大户共流转土地194 8亩，建设现代高效茶叶示范基地；旬阳县棕溪镇王院村党支部书记陈分新，在汉滨区河西镇二档村和旬阳县吕河镇江店村共计流转土地1600亩发展烤烟。目前，全市规模经营农村土地100亩以上的大户6 83户，1000亩以上的大户25户，龙头企业和产业大户带动了农村土地向规模经营集中。 第四、规模经营小型为主。统计显示，我市土地规模经营，虽不乏千亩以上的龙头大户，但为数不多，全市5.1万土地转入户中，规

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据 ： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

农户土地适度规模经营分析

吉林省四平市农户土地适度规模经营分析 1中国农业土地经营规模演变过程 1 我国农村土地利用的现状（出现的问题），并分析（以粮食产量和经济收入为例分析，与发达国家相比较，可以从土地的利用效率上分析）产生这种情况的原因 2 土地规模经营面临的问题和困难 3 解决对策与发展趋势（未来发展的方向） 摘要：农地家庭承包经营符合我国国情、生产力发展水平以及农业生产的自然性、季节性、区域性,曾经极大地促进了我国农业生产力的提高。但随着经济社会的不断发展,其规模小、生产效率低、抵御市场风险能力弱等缺陷却愈发暴露出来,因此,土地规模经营的优势及其必要性也更加明显。没有农业现代化就没有国民经济的现代化,而实现农村土地规模经营是实现农业现代化的必由之路。随着我国第二步战略目标的顺利达成,农业现代化问题已经日益紧迫地被提上了国家的议事日程。目前在经济发达的东南沿海地区,农村土地规模经营已经有了相当程度的发展,农业现代化建设已经有了一定的起色,在这一势头带动下,内地也出现了星星之火。为了探讨中国农村发展道路,尤其是内地农业现代化的道路,我们课题组对吉林省四平市所辖区域的农村土地的耕地利用情况和农民收入水平组织了调研。通过对农村的调研,明确提出了农村土地适度规模经营是提高耕地资源利用率、大力发展现代农业的重要途径,也是现阶段农村经济发展的必然趋势。我们发现了内地农村对土地规模经营的深刻要求,了解了制约内地农村土地规模经营的主要因素。这种要求和这些制约因素促使我们对内地农村改革的深化作出思索。

1.1 农业土地经营规模的涵义 经济学理论对经营与规模有着特定的涵义,一般是指生产力要素(如生产资料、劳动力和资金等)在某个生产或经营单位中的集合程度与组合关系,即是指这些要素以一定的配置比例发挥生产或经营效果的范围和数量界限。讨论农业土地经营规模,就是研究农业生产经营单位拥有土地或耕地的数量的合理界限,并探讨在中国土地管理体制下,土地经营与管理界限的变化,以实现最佳经济效果。 1.2 农业生产规模经济的效益 西方经济学理论一般认为,规模经济之效益来源于两个方面,一是企业内部,即企业经营实体的规模扩大,促进生产率的提高,自身产生经济效益,如农业经营的耕地面积扩大,种植的专业化等。二是企业外部互相影响带来的效益,如农业经营中,为适应专业化生产形成的产、运、销一条龙,即外部规模经济。内部规模效益来自于生产要素的不可分性,如某些农业生产机械与设备。当土地具有一定规模,才可提高机械的利用率,减少折损率,提高生产效率。同时各生产要素之间也是互相联系的,大规模生产更利于分工协作,促进产品数量与质量的提高,增进经济效益。外部规模效益,包括市场规模的发展对企业的影响,以及其它企业规模变化对本企业带来的效益。如原材料供应条件的改变,销售市场的扩大等均可产生外部规模经济效益。 1中国农业土地经营规模演变过程 1.3 中国农业土地经营规模演变过程 在中华人民共和国成立以后的半个世纪中,中国农业土地经营规模发

五种形式的土地规模经营

来源：中国农经信息网 2009-11-9 13:36:00 一、发展土地规模经营的实现方式 这里所说的土地规模经营，是对实行土地家庭承包经营的大多数农村而言的，从实践看，主要有以下发展途径与方式： 1．农业结构调整承包大户发展土地规模经营 在调整农业和农村经济结构过程中，只有少数处于市场前沿、掌握市场信息多并善于经营的农户，在一定时期内可以增收，待多数农户都仿效同一模式进行结构调整，随之就出现了与结构调整相对应的一轮又一轮“卖难”，致使多数农民只见调整不见效益，始终走不出结构调整的“怪圈”。因农业结构调整必然受土地资源、市场价格和需求等因素的制约，显现出局限性，是不可能从根本上解决“三农”问题的。然而，农业经济结构调整却是必需的，是市场经济发展的必然要求。一方面结构调整能使部分农民增收致富，并有可能发展成专业合作组织或农业产业化经营龙头，形成规模经营；另一方面结构调整是推动农业技术进步和农村经济发展的强大动力，促进现代农业的发展。 1981年，烟台市果树研究所为调整果业结构，从日本引进红富士苹果苗木，在牟平区大窑镇召开推介会，却没有人愿意发展。农民曲忠泉以敢为天下先的大胆精神，率先嫁接发展，几年中在当地和威海文登市开发果园2500余亩，红富士苹果至今仍是胶东大多数农民致富的主导产业，为众多果农趟出了致富路，果农推举他为牟平区果业协会会长。二十世纪九十年代中期，在胶东兴起发展大樱桃，曲会长陆续调整还能带来很大收入的红富士苹果园，栽植大樱桃2000多亩，并向果农推介

发展大樱桃，现已成为胶东农民致富的另一重要产业。2006年曲会长试栽蓝莓成功，2007年调整60亩大樱桃栽植蓝莓，2008年计划调整200亩。2007年6月，烟台市果树研究所在威宇蓝莓观光园组织召开现场观摩会，拉开新一轮结构调整的序幕。曲会长计划投资建设蓝莓加工厂，从育苗引栽、技术管理、深加工、销售实行统一组织，带领农民开创国际国内两个市场，走出结构调整的怪圈，稳定地增加收入。 2．以农业产业化龙头带动发展土地规模经营 农业产业化龙头企业可以直接实行土地规模经营，居多是龙头企业带动农户发展土地规模经营，现实地解决了小生产与大市场的矛盾。 烟台国际现代农业科技园，顺应国际现代农业发展方向，实施农、牧、渔现代高新技术的立题、攻关、试验、示范、推广和市场化营销，增强我国农业科技创新能力和产业开发能力，提高农业现代化水平，带动中国农民开创国际市场。园区规划总面积10000亩，其中荒滩地1900亩，海面滩涂2700亩，大田示范区5400亩。规划建设三大主导产业：一是农业种植。规划占地面积800亩，建设现代化连栋温室大棚42幢，配套建设专家科研楼42幢，成立农业科研所和组织培养室。二是畜牧饲养。建设封闭式畜牧饲养场三个，成立畜牧研究所和胚胎室。三是水产养殖。建设单个有效面积10亩的可保温、加温水产养殖池160个，建设约10000公顷水面的水产养殖基地，成立水产研究所，进行种苗繁育和饲养。建设蔬菜、水果、畜牧产品和水产品年加工能力各5万吨的4条加工流水线，建设面积6万平方米的国际会展中心及农技培训中心。

上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号

目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

浅谈农村土地适度规模经营中存在的问题-对策及建议

浅谈农村土地适度规模经营中存在的问题\对策及建议 摘要：积极、稳妥有序地加快土地流转步伐，促进适度规模经营和现代农业发展，是市场经济条件下优化土地资源配置、推进农村城镇化、逐步转移农村剩余劳动力，加快农业现代化进程的有效途径。在广泛调研的基础上对土地适度规模经营的现状、存在的问题进行了深入分析，并提出了具体建议。 关键词:天祝县；农村土地；适度规模经营；问题分析；对策及建议 《十七届三中全会决定》：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并“长久不变”。归纳到一句话，就是“要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营”。 1基本情况及现状 1.1基本情况天祝县共辖9镇10乡、172个村民委员会、774个村民小组。1998年第二轮土地承包面积为96.18万亩（标准亩），农牧业人口18.68万人，人均5.15亩（标准亩）。近年来，在实施石羊河流域综合治理和退耕还林（草）过程中，全县减少耕地1 2.79万亩（标准亩）。截至2010年底，我县实有耕地面积8 3.39万亩，农牧户 4.20万户，农牧业人口18.16万多人，人均耕地面积4.60亩，农村劳动力11万多人，其中从事家庭经营的劳动力7万多人，实现农村经济收入6 868.18万元，外出务工人员4万多人，实现劳务收入18 13 5.44万元，全县农牧民人均纯收入2 478元。 1.2现状根据调查统计，2009年，我县土地适度规模经营已具雏形,在华藏寺镇出现了少量的规模经营单位和面积，实现规模经营的面积200亩：其中华藏林场租赁阴洼山组农户耕地150亩进行松树育苗；古城林场租赁界牌组农户20亩种植松树苗；寺滩一农户租用阴洼山组农户耕地30亩种植蔬菜。从2010年开始，全县特色农业发展势头强劲，出现了如哈溪镇友爱村、松山镇石塘村、华藏寺镇黄草川等一批充分利用土地资源、促进以日光温室为主要内容的设施农业发展的典型实例，在农村土地的适度规模经营和现代农业发展方面进行了积极探索，取得了较好效益。其它乡镇也根据全县特色农业发展的总体要求，通过转包、转让、

关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读

划拨土地使用权及其价值评估 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使

用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。 2、划拨土地使用权的特点

探索土地集约化经营模式加快农业现代化发展步伐

探索土地集约化经营模式 加快农业现代化发展步伐 前郭是典型的农业大县，72%以上的人口在农村，农业的基础地位牢固不可动摇。按照“三化”统筹战略的要求，我们以“机械在田间作业、农民在城市生活”为奋斗目标，深入探索“五化带一化”的集约化经营模式，开创了现代农业发展的新局面。目前，全县集约化经营面积已经达到20万亩，粮食总产量达到266万吨，农民人均纯收入实现7900元（其中，集约化经营示范区农民人均纯收入实现12000元，比全县平均水平高出52%）。 一、以规模化生产为前提，创新集约化经营模式 规模化生产是实施集约经营的基本条件，是加快现代农业发展的重要因素。我们在保障农民土地收益权，提高土地产出率、资源利用率和劳动生产率的基础上，着力在规模、平等与效益的均衡点上探索土地集约化经营模式。一是实施“公司+农户”的模式。与甘肃国有农垦集团合作，按照“依法、自愿、有偿”的原则，对王府站镇 2.25万亩土地进行有序流转，建立了现代农业示范区，玉米公顷产量突破了3.1万斤，拉动当地农民人均增收3100元。今年，我们计划在全县22个乡镇全部建立现代农业示范区，总面积达到30万亩以上。二是实施“企业+基地”的模式。前郭灌区米业、二马泡米业等企业的种植基地已经达到10

万多亩，通过订单生产、统一收购、集中加工、包装上市，有效提高了稻米品质和市场价格，打造了“前郭大米”知名品牌。三是实施“合作社+农户”的模式。主要是依托八郎、长山、王府等乡镇的瓜菜产业基础，成立了反季节蔬菜生产合作社，引导农户进区入社，计划3年内建设日光温室大棚5000栋，推动蔬菜生产向“反季节、高效益、大品牌”方向发展，打响“南有寿光、北有前郭”的地域品牌。在查干花镇筹建5万亩的旱作集约化经营示范区，已经完成土地流转，春季开始实施。四是实施“农机合作社+农户”的模式。全县成立农机合作社43个，农机大户发展到276个，主要采取“托管服务”的方式，实施“全程代耕”，既节省了经营成本，又提高了农业生产的比较效益。五是实施“大户联合经营”的模式。涌现出了海勃日戈镇王文秀、乌兰敖都乡丁慧等一批种粮大户，目前由这些“家庭农场”经营的耕地达到2万余亩。其中，王文秀被评为“2011年全国种粮售粮大户”，受到了国务院的表彰奖励。 二、以水利化建设为支撑，夯实集约化经营基础 水利化建设是用现代物质条件装备农业的基础工程，“十分种地、六分靠水”，解决了水的问题就摆脱了“靠天吃饭”的命运。一是加快建设旱田井灌工程。近年来，全县累计新打农田机电大井4344眼，小井20144眼，灌溉总面积达到66.6万亩，占全县旱田总耕地面积的24.7%，为实施集约化经营提供了有效保障。二是大力推广旱作节水灌溉项目。积极争取上级项目支持，

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益(沈政发[2010]25号)

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益 管理工作的通知 （沈政发[2010]25号） 各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属单位：为进一步加强我市土地集中统一管理，增强市政府对土地市场的调控能力，规范经营性用地（商业、商品住宅等房地产开发用地，下同）土地储备交易行为，建立公平竞争的市场环境，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发…2001?15号）、财政部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综…2009?74号）和国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发…2007?36号）精神，现就进一步加强全市（不含4县市，下同）经营性土地储备、出让和收益管理工作有关事宜通知如下： 一、成立市土地资源管理委员会。成立由市政府主要领导担任主任的市土地资源管理委员会，负责审议土地资源管理重大政策措施，全市中长期土地储备计划和年度储备计划，土地储备范围及规模，土地供应计划，基准地价和土地出让金调整方案，重大项目的土地出让方案，以及需委员会解决的其他重大事项。委员会办公室设在市规划国土局，负责日常工作。 二、加强土地储备计划管理。市规划国土局要根据城市总体规划、土地利用总体规划、城市建设发展需要及土地市

场供需状况，按照“遵循规划，远近兼顾，促进发展，规模适度”的原则，制定中长期土地储备计划，重点编制今后3年土地储备计划和年度土地储备计划。市本级以外各区（开发区）也要编制土地储备计划并报市政府批准后实施。 三、科学制定并严格执行供地计划。市规划国土局要按照“控制总量、适度供给”的原则，科学制定全市供地计划，经市政府批准后实施。供地计划为指令性计划，各区（开发区）必须严格执行、不得突破。年度土地供应计划由市规划国土局编制实施，供地计划要明确各区（开发区）每年供地面积和供地时间等。 四、进一步规范土地储备行为。市土地储备机构可直接在全市范围内储备经营性用地，也可与各区（开发区）土地储备机构联合储备。 土地储备前，土地储备机构要对储备成本进行详细摸底测算，凡土地收益低于政府提取农业土地开发资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金（以下简称“三金”）与政府规定土地出让金标准之和的项目一律不予储备。 土地储备机构要积极采取多种方式筹措土地储备资金，一是以土地抵押及土地收益质押等方式融资；二是直接利用国有土地收益基金；三是用其他方式融资。土地储备资金只能用于土地储备项目，专款专用，封闭运行。土地储备资金的使用和管理按照国家有关规定执行。

土地规模化经营

法国是拥有传统小农经济结构、土地分散、人地矛盾较为突出的国家。为解决这一问题，法国政府主要采取两方面的改革措施：一是改革土地继承制度，以保证土地不再继续细碎化。二是支持中等规模的农场发展，促进小规模农场转移，稳定大农场。法国农地流转主要通过用益权制度来处理土地的租佃关系。法国农地用益权可通过转让、出租、抵押等方式流转。另外，法国还先后颁布《农业指导法》、《农业指导补充法》及成立“土地整治和农村安置公司”来推进农地流转和规模化经营。 法国素有“欧洲的中国”之称，是欧洲的农业大国。但在农业现代化的道路上，法国却曾远远落后于欧美其他发达国家，到20世纪初仍是小农经济加手工劳动占主要地位。由于农业生产率低，加上天灾人祸，在二战后的初期竟出现了农产品不能自给、粮食依赖进口、不得不实行配给制的尴尬局面。二战后，法国政府奉行国家干预主义经济政策，出台了一系列引导农业发展的措施，不仅在较短的时间内全盘实现了农业的现代化，而且使法国成为欧洲第一农业强国和仅次于美国的世界第二大农产品出口国，创造了历史奇迹。法国利用国家干预政策改变农业落后面貌、实现农业现代化的成功经验，对于我国实现农业现代化、建设社会主义新农村应有现实的启示意义。 一、实现农业机械化，力促农业生产规模的扩大 法国大革命时期，把从大封建主那里没收来的土地和国有土地分成小块分配给农民，建立起资本主义土地所有制，开始了对传统农业的改造，但也从此形成了小农经济长期占优势的农业状况。小农经

济规模小、资金缺乏，不利于技术革新和机械化，这成为法国农业现代化的重要障碍。 二战后，法国政府为了摆脱农业落后的局面，决定根治小农经济，从20世纪50年代中期开始出台了一系列措施，促使土地集中，实现规模经营。尤其是1960年出台了“法国农业指导法”，其中一项重要的内容就是要各级政府成立“乡村设施和农业治理协会”，其宗旨是：“改进农业结构，增加农业生产单位的土地面积，为农民耕作提供方便。”事实上，这个协会就是土地整合的专门机构，通过国家经济和社会发展基金的支持，用高价收购农民手中零碎的土地，将其重新划分整治，使之成为适合现代大农业运作的土地资源，并最终将这些土地资源有选择性地出售给就近较大的农场主。“乡村设施和农业治理协会”作为官方组织，对于法国特别是西部和南部的土地整合起了重要作用。它有利于科学地测量和划分土地资源，避免了由于土地的自由转让而引发的民间纠纷，又促使了土地的集中。 法国政府还利用法律手段规定农场主的合法继承人只有一个，防止土地进一步分散，并通过税收优惠政策，鼓励父子农场、兄弟农场以土地入股，开展联合经营。此外，国家还给大农场主提供低息贷款，对农民自发的土地合并经营减免税费，促使农场规模的不断扩大。 法国政府还鼓励农村富余劳动人口退出土地经营。根据1962年颁布的“农业指导补充法”，设立了“调整农业结构行动基金”，对自愿离农者给予补贴。20世纪70年代初，又设立“非退休金的补助金”，给年龄在55岁以上的农民一次性发放“离农终身补贴”，鼓励年老农

委估土地使用权 评估报告书

广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日

目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件

摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

2002年 关于严格实际经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 国土资发265号

国土资源部监察部 关于严格实行经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让的通知 国土资发〔2002〕265号 各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)、监察厅，计划单列市国土资源行政主管部门、监察局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局： 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)下发以来，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作取得了明显成效。但是，各地工作进展不平衡，本应用市场机制配置土地的，一些领导仍然行政干预土地供应方式，没有实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，致使国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度不落实。为全面贯彻落实中央纪委第七次全会和国务院第四次廉政工作会议精神，严格实行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地(以下简称经营性土地)使用权以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，加强廉政建设，现就有关问题通知如下： 一、通过招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是从源头防治土地供应环节产生腐败的有效措施 由于土地资产数额巨大，并且具有价值增值性和供给稀缺性等特点，土地供应环节成为腐败分子非法牟取暴利的重点领域。分析土地批租领域发生的腐败现象，实质就是在土地资源配置上，特别是在经营性土地的配置上，个别腐败分子违背市场规律，利用行政职权，搞权钱交易和“暗箱操作”，攫取巨额的地价差额。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让

制度充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，抑制权力进入市场，减少了人为因素对土地配置的干预和影响，从制度和源头上保证了土地批租领域的廉政建设。 党中央、国务院对此高度重视。今年，中央纪委部署从源头防治腐败任务时明确提出，要实行经营性土地使用权出让招标拍卖制度；国务院第四次廉政工作会议明确要求：今年，各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖制度。为此，各级人民政府土地行政主管部门一定要统一思想，充分认识招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的重要意义。对经营性土地使用权全部实行招标、拍卖或者挂牌出让，并将其作为国土资源管理的重要制度和行政纪律，切实抓好落实。 二、规范领导干部从政行为，严禁干预土地资源配置 要适应社会主义市场经济发展的要求，进一步转变政府职能，必须充分发挥市场配置土地资源的基础作用，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。经营性土地使用权出让必须进入市场，全部实行招标、拍卖或者挂牌出让。如果领导干部继续搞个人审批，无论有没有权钱交易的行为，都属于违反纪律。 三、强化政府土地的集中统一管理，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实 坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，实行土地集中统一供应是保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度落实，避免多头供地、恶性竞争的基本前提。各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。出让的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、

农业土地规模经营评价方法的探讨1

农业土地规模经营评价方法 的探讨1 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

农业土地规模经营评价方法的探讨 引言 农业经营规模是指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，也就是土地、劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限。土地适度规模经营是指农业生产单位在适当的土地面积上的经营，亦即在土地面积能保证最佳经济效益要求的经营。在这里重点是土地的面积规模。土地适度规模经营所要求的土地面积并非是固定的，它因地、因时而变化。土地适度规模经营是我国沿海发达地区随着农业劳动力转移而出现的一种新现象，与土地的家庭承包经营并不矛盾。 1 农业土地经营规模评价 1.1农业土地适度经营规模的特征 它是取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。它有以下三个特征：地区性；动态性，即工业化水平的提高、农业劳动力的转移、农业现代化的实现都必然影响到农业土地规模经营的适度值；层次性，包括经济发展水平、农业机械化、劳动力等生产要素的数量和质量不同、农业生产经营的组织形式不同，农业土地的适度经营规模不同。 1.2农业土地适度经营规模的标志 以能否取得最佳经济效益作为确定土地适度经营规模的标志具体表现为长期平均成本最小时的规模或在一定时期内取得最大纯收益

时的规模。以提高收入和生产水平为确定农业土地适度经营规模的标志，即达到提高土地生产率、劳动生产率、提高经营者收入三个目标。 1.3农业土地适度经营规模的评价指标 产出评价指标类：如产量、产值、净产值、纯收入等；商品评价指标类：如商品量、商品率、销售额、收购计划完成率等；劳动生产率评价指标类：如劳均年产值、劳均年产量、劳均年纯收入等；土地生产率评价指标类：如单位面积产量、单位面积产值、单位面积纯收益等；资金产出率评价指标：如资金产值率、资金利润率、成本产值率、成本利润率、单位产品成本等；生态效益评价类指标：如土地肥力、自然资源利用效率。在采用评价指标时，要统筹兼顾、综合权衡。 3农业土地适度规模经营的评价方法 3.1直观评估法 直观评价方法就是通过提高农民收入，减少城乡差距来确定土地适度规模。 3.1.1考虑本地区的农业劳动力的转移程度，根据耕地面积及农业劳动力数，确定适度经营规模。 即劳均耕地经营规模 =劳均耕地资源占有量/（1-劳动力转移率） =c/（1-r） ——外部可能规模