万达广场业态分析

万达广场业态分析

一、商业业态及业态规划的定义

(一)商业业态的定义

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经

营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业

业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内

的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色

餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划

所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态

的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物

中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综

合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互

的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体

或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享,

更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则

1、定位优先的原则

单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家

的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:

1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基

本功能及扮演的角色也会有较大

的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,

北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属

于典型的郊区型城市综合体。

2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综

合体,其目标消

费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到

综合体(尤其是购物中心)

内商业业态种类的选择及各业态的配比。

3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。

2、功能性选择是业态组合规划的基础

综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其

功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对

比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。

3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途

径

各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内

消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消

费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能

互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性:特定目标客群的消费需求有比较强的系统性,购物中心可以根据不同客群

的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区

根据客群的需

求组合各功能业态。

4、长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提

各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,一般通过低

毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。

5、空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题

购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,这要求做到有所为有所不为,在目标客群和相关业态的选取

上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。

6、业态组合是一个永远的动态过程

综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具,必定会有所变化。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力,在业态规划与配比上,更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。

三、万达广场业态组合案例分析

万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。

1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务

区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。

1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六

星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中,万达持有且可租赁的5A级甲级写字楼

万达广场业态分析

万达广场业态分析 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经 营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业 业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内 的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色 餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态 的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物 中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综 合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互 的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体 或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则

1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家 的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。 位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基 本功能及扮演的角色也会有较大 的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体, 北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属 于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综 合体,其目标消 费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到 综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其 功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对

万达广场市场调研报告(共5篇)

万达广场市场调研报告（共5篇） 第1篇：万达广场调研报告 • 调研对象：万达广场 • 调研地点：长春市红旗街 • 调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸 取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。 • 此次调研的内容，从以下几个方面来分析： • 一：理性思维 •从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。 二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。 三：商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。所以，选址要遵循一些必要的原则。 •选址原则： 1、方便顾客购物 •（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。•（2）靠近人群聚集区。如休闲娱乐场所 •（3）人口居住稠密区 • 2、有利于商场开拓发展

•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展， 不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。 •（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选 址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。 •（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中 进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。周围环境 学校:开运小学、红旗小学、45中学、11中分校、68中、17中、90中、长春外国语学校、吉林艺术学院、吉林省尔实验南湖校区、吉林大学南湖校区、长春工业大学、长春工程学院 综合商场:红旗街商圈、欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天 银行:工行、建行、农行、交通银行、光大银行 医院:省人民医院、中医学院、吉大一院、中国人民解放军四六一医院。 交通路线周边有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。 地理位置：长春万达广场坐落于朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置，商业设施齐全、配套资源完善，路网发达、交通便利。 二、功能 • 1、商场布局 •一层分两个部分：万千百货和方位运动城；二层分三个部分：万千百货，国美电器和大玩家超乐场；三层分三个部分：万千百货，奇乐儿儿童王国和大歌星KTV。功能布局合理，卖场之间互不干扰。商场主入口和出口采用采光罩和外 界联系，入口处的大厅处理的宽敞明朗，两条主干道也十分宽松，整个商场

万达商业地产评析

南坪万达广场评析 一、南坪万达商业地产项目概述 重庆（南坪）万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业。总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。集团持有租赁物业面积超过400万平方米。订单地产是万达集团首创的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了《联合发展协议》。包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏宁等。正是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩,南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。 重庆万达广场地处南岸区南坪CBD核心区域，占地9。84公顷，总建筑面积78万平米，商业建筑面积10万平米，集大型购物中心、五星酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓融为一体，以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示的业态组合定位，是真正意义上的城市综合体。万达广场整个项目以雄伟的姿态与创新的设计内涵集中体现了重庆南坪商务核心都市化、现代化、信息化的设计理念,它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境得到极大提升. 注：南坪万达广场一下简称万达广场。 二、万达广场发展现状 南坪万达广场自2009年12月11日开业，至今已有两年时间。对于南坪万达在这两年的经营中所取得的成绩我们应该有一个比较客观的判断。南坪万达广场作为重庆商业地产的代表性项目，因此很有必要对其进行一个较为全面的分析。分析的基础建立在两年来南坪万达广场所体现出来的显性和隐形因素。 万达没有入驻南坪以前，南坪是一个不成熟的主城次级商圈。商圈的定位存在模糊性、缺失一个拳头性的商业项目，这也直接就造成了南坪商圈相对于解放碑、观音桥商圈容易聚拢商气并造成人气的不足。万达入住两年来，南坪商圈的形象有了一个比较明显的提升，商圈的业态、商圈总体布局趋于规范。我觉得这是万达对南坪带来的最重要成就。 但是瑕不掩瑜，南坪万达广场作为一个商业地产总体上还是不够成功。就这两年来的总体经营情况和商场人流量来看，万达广场还有一段很长的路需要走。 针对万南坪达广场的这一现实性的困境我们会在下文做一个简要的概述. 三、解析南坪万达广场 1。南坪万达广场区域评析 重庆万达广场地处南坪核心区域,北临南坪转盘,南接南城大道,东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目.由于受到地理条件的制约，重庆主城区的商业发展具有很明显的区域性。 总体上来看，主城主要有五大商圈即解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈。万达选址于南坪的依据何在了?我个人有以下几点意见： （1）南坪地处主城区市区偏南，与解放碑只有一江之隔.地理位置较为优越. （2）南岸区经济发展较为迅速，南岸区居住人员结构比较合理，主要为城市工薪、中

(4篇)万达广场的调研报告

(4篇)万达广场的调研报告 调研报告：万达广场 报告一：万达广场的地理位置与规模 我们对位于某市市中心的万达广场进行了规模与地理位置的调研。万达广场位于该市最繁华的商业区，紧邻地铁站，交通便利。广场总建筑面积约10万平方米，拥有数个塔楼及商业街，包含各种类型的商铺、餐饮、娱乐场所等。万达广场规模庞大，是该市最大的商业综合体之一。 报告二：万达广场的商业形态与租户结构 在对万达广场的调研中我们了解到，广场的商业形态多样，包括品牌商店、百货超市、餐饮娱乐等多种业态。在租户结构方面，万达广场吸引了众多国内外知名品牌的入驻，如星巴克、优衣库等，同时也有一些当地特色商户。商户的经营状况良好，广场整体运营也比较稳定。 报告三：万达广场的消费者群体与消费特点 通过面对面的调查及问卷调查，我们统计了万达广场的消费者群体及其消费特点。调研结果显示，广场的消费者主要为年轻人和家庭，其中白领占比较高。他们来广场主要是购物、娱乐和就餐。消费者普遍对万达广场的品牌和服务比较信赖，他们注重购物环境的舒适性和商品的品质。

报告四：万达广场的未来发展潜力 通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。首先，地理位置优越，人流量较大，具备吸引消费者的条件。其次，广场内租户结构多样，吸引了多样化的消费者群体。最后，万达广场在品牌和服务上的稳定表现，也是其未来发展的保障。因此，我们认为万达广场有望继续保持良好的运营状态，并能够进一步发展壮大。报告四：万达广场的未来发展潜力 通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。以下是对该广场未来发展的进一步探讨： 1. 增加购物体验的多样性：随着消费者对购物体验的需求不断提升，万达广场可以进一步增加多样的购物体验。例如引进更多的特色商铺与娱乐设施，为消费者提供更丰富的选择。在商业街区域，可以创造一个集购物、娱乐、休闲为一体的街区，吸引更多的游客前来消费。 2. 推进数字化转型：万达广场可以进一步推进数字化转型，提供便利的线上购物平台，使消费者可以随时随地购物，并享受到更多的优惠与服务。通过大数据分析，对消费者行为进行精准营销，提供个性化的推荐和服务，提高用户忠诚度。 3. 开展促销活动：为了吸引更多的消费者，万达广场可以开展丰富多彩的促销活动，如特惠日、折扣季等。通过打折、赠品

广州萝岗万达广场的竞争力分析报告完整版

广州萝岗万达广场 ——的竞争力分析报告

目录 前言 (1) 1萝岗万达广场的核心竞争力 (1) 2优势分析 (1) 2.1体验业态优势 (1) 2.2潜在客源优势 (2) 2.3管理优势 (2) 2.4地理优势 (3) 2.5物业优势 (4) 3总结 (5)

前言 万达集团在广州的布局上又浓墨重彩的添了一笔巨作，它就是广州萝岗万达广场。目前为止这已经是广州的第四座由万达集团投资建设的城市综合体。万达集团就这一项目在萝岗投资了42万平方米之多的建筑面积，萝岗万达广场的组成十分的广泛和细密，其中包含了大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精品SOHO公寓等这也使得万达广场即将成为一个多功能、多角度的大型城市综合体，它势必会囊括购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种生活元素，所以萝岗万达即将成为一个经济繁华的城市中心。 1萝岗万达广场的核心竞争力 通过多方调研和走访调查可以看到广州萝岗万达的核心竞争力主要在体验业态优势、地理优势、管理优势和物业优势上表现出来。一个通达便利的地理位置是商城人流量充沛的关键因素，万达广场在业务组成上选择目前社会的潮流行业——体验业态，这一消费方式吸引了更多的年轻人走出家门，来到万达。而万达成熟的管理技能则在广场运作上起着决定性的作用，最重要的是万达特有的“轻投资”理论，使得投资者甚广，并且吸引更多的潮流品牌入驻，相对而言，万达的物业管理在市场竞争上也起到了举足轻重的优势。 2优势分析 2.1体验业态优势 通过广州统计局发布的权威数据我们不难看出，从2015年1至 8月，社会消费品的零售总额有11.4%的同比增速，与去年同期数据12.7%相比增幅近似持平1.2个百分点。 萝岗万达广场不仅有自身的标志性产业，如：万达百货商场、万达影视城、家庭娱乐中心、华润万家、华人港等，还吸引了一批尖端品牌和大众餐饮品牌，通过名牌效应吸取众多客流，有新鲜的数据显示，开业仅仅两天时间，客流就累计达到52万人之多，营业额累计超过3000万元，这个喜人的消息可谓是开门大吉。萝岗万达广场的零售百货大约是体验业态的1.5倍，而零售百货只要包含了万达百货、超市、服饰等口碑名店。萝岗万达广场全场紧嗅现代消费热潮，开业店庆时所有店铺均有不同程度的优惠活动，刺激了消费者的感官，也为万达广场的开业赚足了客流和眼球。而从各区域的客流量上来看，客流依然存在不均匀现象。从消费类型上看，餐饮业集中的三楼，人流最为旺盛。百货和服饰区域人流相对缺少。

万达商圈分析

鄞州万达商圈分析 一、商圈形态 鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一、人口规模及特征 鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。 二、经济基础和购买力分析 万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。 三、竞争状况分析 万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围10 公里之内，覆盖人口50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。 从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。

青岛万达广场概况

青岛万达广场概况 青岛万达广场概况 万达广场位于青岛市（CBD）中央商务区核心地段，西起山东路、东至南京路、南起延吉路、北至辽源路主要干线。周边大约有30万的城市居民及在建的高档商务住宅区，如锦绣华城，卓越集团，交运山庄，等商业住宅，每天有数十万的流动人口，形成不同层次的消费群体，对万达广场的人气聚集都奠定了良好的基础。将成为商机无限的新的商业中心，是CBD商圈的城市亮点。 万达广场建筑面积38万平方米，其中包括7万平方米的住宅，11万平方米的写字楼和公寓，5万平方米的五星级酒店，15万平方米的大型商业中心，商业地产经营模式，“只租不售”的经营策略，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的多功能的购物场所。零售占40%，功能配套占34%，文化娱乐占18%，餐饮占8%，这几项占比中零售只占40%，综合业态占了60%。综合业态占比比较大，更容易吸引客流，体现消费的需求。 万达广场根据业态组合规划引进国内外十大名品牌，国内百货品牌万千百货，日本最大零售企业佳世客超市，喜达屋集团旗下超五星级艾美酒店，中国最大的电器连锁企业国美电器，中国排名第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV，中国动漫创意领跑者卡酷动漫亲子园，最具影响力连锁健身会所一兆韦德健身，岛城知名餐饮连锁良友海鲜酒楼及国内外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONL Y、VEROMODA、JACK&JONES等均已入驻青岛CBD万达广场。 万达广场室内商业步行街分为三层： 1F步行街一层，营业面积4687平方米，共有59家商铺，男女时尚知名品牌旗舰店、精品生活特色店、。 商铺业态分类： 101/102雅莹EP 103巴黎三城PAPISMIKI 105卡拉玛CALAMAR 106古老鲨鱼CULAO 107∕108肯德基KFC 109∕110∕111屈臣氏WA TSONS 112渔FISHINGCOLLECTION 113菲麗空间FA VORIREROOM 115伊可爱E&YOU 116五色风马W.S.F.M 117棠妮TONYMOL Y 118∕162丹香LAMOKA 119∕120∕121∕122快乐江涮涮吧HAPPYCHAFINGDIAH 123永真眼睛GOOGVISION 125∕126简GEN 127喜莱莎 128浪漫一身RMEO 129 2F步行街二层有56家商铺，业态规划有时尚运动服装、品牌服装店、特色餐饮和生活

万达广场购物中心业态组合分析报告与建议

万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系

到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合

万达广场市场调研报告总结

万达广场市场调研报告总结 根据对万达广场市场调研的结果，我们得出以下结论： 1. 万达广场在市场上的知名度较高，消费者对其品牌形象总体评价较好。万达广场作为一个大型商业综合体，拥有多种业态，为消费者提供了丰富的购物、娱乐、餐饮等体验，广场内的租户种类繁多，满足了消费者的多样需求。 2. 万达广场的地理位置优越，且交通便利，对消费者的吸引力较大。广场周边有多个公共交通站点，方便消费者前往，同时广场也提供了大量的停车位，满足消费者自驾出行的需求，这对于吸引潜在消费者非常重要。 3. 调研结果显示，消费者对万达广场的店铺种类和档次有较高的期望值。虽然万达广场已经有多家知名品牌入驻，但仍然有一些消费者希望能看到更多高端品牌的进驻。因此，广场可以考虑增加高端品牌的合作伙伴，以吸引更多的消费者。 4. 在购物体验方面，消费者对万达广场的整体服务满意度较高。消费者认为广场的服务人员热情、专业，能够提供良好的购物指导和推荐。此外，广场内的商家也提供了多样化的优惠活动，提高了消费者的购物体验。 5. 在营销策略方面，万达广场已经采取了多种措施，例如打折促销、会员积分兑换等，吸引消费者的到访。然而，调研结果显示，广场的宣传力度还可以进一步加强，尤其是在线上平台的推广。通过增加线上的宣传渠道和参与社交媒体的活动，可

以提高消费者对广场的关注度和知晓度。 6. 调研结果还发现，消费者对万达广场的消费环境和卫生状况较为关注。因此，广场需要加强对环境的管理，增加清洁人员的数量，以保持良好的卫生状态。此外，广场也可以考虑增加绿化设施和休息区，提供更加舒适和宜人的消费环境。 总的来说，万达广场在市场调研中表现出了一些优势和潜力，同时也存在一些改进的空间。通过进一步加强品牌宣传、优化消费环境、增加高端品牌的进驻等措施，万达广场有望进一步提升其竞争力，并在市场中保持领先地位。

万达差异化+业务战略商业模式+vrio+内外部环境+

差异化战略 一技术差异化万达拥有全国唯一的商业规划设计院、全国性的商业地产建设团队、全国唯一的连锁商理公司，形成商业地产的完整产业链。 V 有价值，增大了企业的竞争优势。增加了其他产业进入的进入壁垒。 I 稀缺性较大，设计院，团队都是由人才组成，而人才是十分稀缺的，将人才高度聚集在一个团队，也是不容易的。 R 可模仿性较低。完整产业链这种一体化的战略，需要较为庞大的资金链做后盾。设计院，建设团队也是难模仿的。否则就不会全国唯一。 二位置万达广场就是城市的中心，万达广场建立的位置都是城市的黄金地带 V 有价值，可为企业带来更大的经济效益。 I 稀缺，1地产资源有限，2 地块价格高 三综合化万达广场集购物，娱乐，休闲，办公于一体。这宗综合性的服务，并不是任何一个其他类似企业能够提供的，使得差异化更加明显。 四营销创新万达百货在营销创新上可谓是独处鳌头。除了传统百货商场常用的宣传渠道，万达百货一直重视新媒体的运用，建立官方网站和官方微博，拍微电影，策划线上活动，以求形成自己的营销模式。 五产品针对性万达百货的目标客户群是年轻人和新组建的家庭，尤其以女性顾客为主。市场的锁定，使其产品更具有针对性。 六统一营销策略和统一执行。万达广场百货影院已经几乎遍布全国，如此庞大的一个被管理体，管理者采取的的是同意营销策略和统一执行。例如“目前，万达百货是统一营销程度最高的百货连锁企业。”王峰说，大部分百货连锁企业是不同城市的门店各自为战，而万达百货却是统一部署，这在它从11年开始举办“带着爱去旅行”、珠宝钟表节等全国性大型活动时就体现出了优势，几十家门店在不同的城市、相同的时段统一营销步调，这并不容易做到。统一营销的好处 价值风险分析 价值 1 顾客对企业的忠诚度万达的发展越来越迅猛的今天，消费者对万达的信赖程度越来越深，万达综合性的服务，优质的环境都使顾客建立起对万达品牌的忠诚度。 2 形成产业进入壁垒万达的规模和万达服务及产品的档次都为潜在进入者建立起强大的进入壁垒。 3 提高企业的利润水平差异化战略带来的顾客忠诚度以及其他的竞争优势是企业能够拥有长期获利的空间。

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 ~ 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市

确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 } 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 ！

万达广场模式

万达广场模式,第四代产品是“城市综合体”,核心是订单地产 自从确定了商业模式,万达总部几年前搬进北京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源;事实证明,这条路走对了; 城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品,主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群; 城市综合体通过将不同的业态融为一体,有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用; 在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,其中,以全新理念打造的商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带,树立了良好的品牌形象; 城市综合体的六大效益和为城市贡献： 一、成为城市新地标 二、完善城市区域功能 三、带动产业结构升级、 四、产生大量就业岗位 五、为地方政府增加税收 六、拉动区域消费需求

依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持,万达的“订单式 商业地产”商业模式已基本成熟,其开发项目已经呈现出“工业化”特征,不是一个个建设,而是一批批复制,保证了万达每拿到一个项目,便可实现快速启动; 拥有大量优质商业资源是万达的又一利器,万达广场的商业大部分为只租不售,拥有1000多家签订合作协议的商家,其中有50个左右是大的主力业态,60-70个为次主力业态,这些商家都是“跟着万达走”,万达广场到哪里,他们就开到哪里,这种经营模式被称之为“订单地产”; 万达订单地产的概念,主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建;其中联合协议是万达的主要特色,先寻找有意向签约合作的客户,再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式;订单商业地产在国外是很流行的商业模式,在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤,从而导致招租困难; 为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢在中国,订单式模式并不容易发展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动,主力店在还未搬进开业之前,商家都可能 反悔但不会进行赔偿,因此很多租客比较抗拒这种模式; 事实上,万达从“订单式商业地产”获得的一个好处是资金链的稳定,一是先谈妥主力店, 等商场开业的时候,至少有50%以上的店面是已经租出,那么租金收益能够确保,万达向来是满铺开业,租金更是有保障；另一方面,万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押,还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需;这种融资方式,是万达主要的资金渠道; 订单商业模式下的核心竞争力 但对于普通百姓来说,对万达的了解和对万达的铭记却有两个不同的阶段;

万达商业广场业态分析

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金 商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业 面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃 尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。 1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差; 3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商 业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成 较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立 商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目 前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合 体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级 酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体 hopsca 的定位: h 指 hotel，酒店;o 指 office，写字楼;p 指

洛阳万达广场市调报告143507811

洛阳万达广场市调报告 调查时间：2010年4月9日 调查对象：洛阳万达广场 调查目的：了解洛阳万达广场概况、业态分布、操作模 式、以及经营状况分析 调查报告撰写人： 调查内容： 一、洛阳万达广场项目概况 洛阳万达广场是万达集团首次进驻河南的第一个大型商业综合体项目。项目位于涧西商圈的核心区域，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心。 项目占地48亩，总建筑面积约为110250㎡，其中，地上部分建筑总建面积约65250㎡，地下建筑面积为45000㎡，项目总投资额近10个亿。洛阳万达广场于2009年12月22日正式开业。 二、洛阳万达广场业态分布及经营概况 洛阳万达广场包含万千百货、万达国际影城、永乐电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家大型综合连锁超市等主力商家。拥有400平米的阳光中庭和洛阳首条200米长的室内步行街，以及洛阳首个地下两层大型停车场共计500余个地下停车位和一条室外商业步行

街，现已成为与百货楼商业圈、王府井商业圈、南昌路商业圈齐名的洛阳四大城市商业中心之一。 1、洛阳万达广场楼层业态分布如下： 2、万达广场室内步行街（1-3层）主要商家品牌 餐饮：麦当劳、永和豆浆、富冈拉面、港式茶餐厅、披萨店、日本料理、阿利茄汁面、印度餐厅等生活配套：老凤祥、金鑫朱宝、和合玉器、谭木匠、屈臣氏、婚纱摄影、SPR咖啡、美甲店、 形象设计会所、威豹箱包等 服装服饰：堡狮龙、佐丹奴、艾格、班尼路、唐狮、

安踏、卡布依、苹果男装、EGOU等 3、万达广场各区域售价以及租金状况 室内步行街长约200米，一层租金约300元/平方/月（套内面积），二层租金约160元/平方/月，三层租金约110元/平方/月，物业费40元/平方/月，季度交纳，未销售，由万达自持。 室外步行街建筑面积约1万平方，铺位面积24-400平方，一层底商均价在 3.1766万元/平方，最高售价40580元/平方米，1、2层连卖均价2.2万/平方，由业主自己出租，租金在 130-300元/平方/月. 万千百货共5层，建筑面积约24000平方，采取扣点和出租结合的形式。 2010-1-12

万达广场业态规划概念

万达广场业态规划最新概念 一、业态分类及面积占比 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务;三个业态的面积占比大致为： 1.餐饮面积占比40%-60%； 2.服装服饰面积占比20%-30%； 3.生活配套服务面积占比20%-25%; 二、基本结构、各楼层布局和定位 基本结构： 根据集团规划研究院的规划设计,第三代的万达广场步行街一般分为三层;总建筑面积在2万至4万平方米,套内租赁面积在1万至2万平方米各楼层布局及定位： 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务银行、药店、数码 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等; 三、商业业态规划指引 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合,甚至穿叉布置,但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致,使客流达成共享; 为带动二层的人流和经营,一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划,形成一、二层的互动; 步行街一层的入口处是客流聚集的地方,但在二、三层相对应的位置一般会成为死角;因此,建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局,或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店; 中厅处是步行街形象展示的重要区域,应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主; 考虑到商家的持续经营能力问题,珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时,应至少有3-5个品牌集合,形成消费环境;否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店; 建筑规模在2万平方米以下的步行街里,咖啡、中式快餐等不宜数量太多,以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比;

万达广场空间构成解析

洛阳和郑州万达广场商业空间构成解析 洛阳万达广场和郑州华山路万达广场，用行业术语来说，分别属于“万达广场”的第二代、第三代产品，尽管整体业态内容不尽不同，但其商业空间基本相同，均由六部分构成，分别是：室外表演（入口）广场、室外商业街、室内商业街、“百货”商场、地下超市和电影院娱乐厅。 室外表演（入口）广场：顾名思义，该空间位于卖场入口处，作为商场入口处的人流缓冲空间。另一方面，室外表演（入口）广场更重要的功能是配合卖场商品广告推介的演出场所。 作为推介演出场所，其尺度，进深一般不会小于40 米，其宽度没有一定之规，要与建筑整体相适应。广场的面积一般在2000 平米左右，通常会设置雕塑、电子显示屏等展示设施。 室外商业街：一般是作为整个建筑的辅助与补充出现，与建筑整体联系方式灵活，如郑州万达广场的室外商业街与建筑整体是贴邻关系，而洛阳万达广场则是整体建筑的延伸。室外商业街的层数为2 到3 层，相应的其商业形态，两层时（郑州万达广场），上下两层为一家做商铺，三层时（洛阳万达广场）则为立体商街。室外商业街的宽度一般会控制在10 米以内，与其高度相适应，尺度宜人，气氛活跃。 室内商业街：是整个万达广场的商业核心和规模标尺。室内商业街高度均为三层，双走道（宽度不小于3 米），中间设天井，整个商业街宽度在15 米以上。天井中设自动扶梯方便“游客” 游逛。两侧商铺的进深一般为建筑柱网的一跨（局部最多两跨），每家商铺的面宽没有一定之规，但一般是与柱网相结合划分。所有的这些，加之以明亮的采光天棚，创造出尺度宜人、四季如春的购物环境。 室内商业街总体上为线性展开，但都有所变化而不是一条直线，如洛阳万达广场室内商业街长度约为200 米，平面总体为“ 7”字形，郑州万达广场长度约为300 米，平面总体为“凹”字形。室内商业街大约每100 米长度设圆形天井，以增加空间情趣，减轻游客的疲劳度，提升购物舒适度。 室内商业街的两端入口一般分别设在两条道路上并贯穿整个万达广场，200~300米的长度取决于具体项目确定究竟有几家合作商户进驻。其他部分，尤其是下边要讲到的商场，均围绕室内商业街展开并与之相连通，所以说，室内商业街是一把标尺，他的长度

万达业态布局分析

商业综合体业态布局与动线规划要点 摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。 最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计