物业管理案例分析

物业管理常有事例

事例 1、房子没住，有质量问题，交不交管理费

某业主购置了一套期房，在办理入停手续时，对房子内部提出了许多细部质量问题，以为该房没有达到入住条件，但因要全家出国，就在入住交接单上提出了自己的建议，并收了房门钥匙。半年后，该女士归国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。感觉很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年了自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费请问以为房子有问题，并提出了自己的建议，但又收取了房子钥匙，该女士的这类做法能否意味着房子已经交托使用了呢

律师解答：

房子买卖中的交托，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和获得作为最后的交托标准，因为依占有关规定，只有产权证才是产权人享有和履行有关财富权益的独一合法凭据。可是在实质操作中，因为开发商销售的房子绝大部分都是期房，而房子在查收交接后到产权证办理下来，常常有一个较长的周期，这就使标的物的实质交托和相对性证明的获得没法完整同步。所以，入住交接就成了房子买卖交托中的一个重要环节，买卖两方常常以此环节作为查收房子能否切合法定和商定交托条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房子交接的程序做

了商定的规范，如：要求开发商在交托房子时，向购房人供给房子验

收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐备，购房人有权拒绝接收，由此产生的缓期交房责任由开发商肩负。

详细到该女士，固然她对开发商的交托提出了自己的建议，但如

果这些建议不组成法定或商定的、不可以交托的状况（比方房根本未经正式查收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房子的

交托已表示认同，她提出了对细部问题持续要求开发商进行修理，但不可以据此以为房子不切合交托条件。所以，关于后来的物管费应交托。事例 2、有房子没产权证也是业主

市民赵先生近来有点烦，因为一些原由，自家住的新房产权证向来没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，从而“剥

夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生究竟能否是业主

呢

从前关于业主向来存在争议，有人理解为拥有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内

的都为业主。究竟什么人材是业主：业主有以下几种状况：

1、依据《物业管理条例》第六条“房子的全部权人为业

主”，即房产证上登记的人为业主。

2、依据《物业管理条例》第十条“还没有登记获得全部权，

但鉴于买卖、赠与、拆迁赔偿等旨在转移全部权的法律行为已

经合法占有该房子的人，在物业管理活动中享有法律法例规定

的业主的权益，并肩负相应的义务”。依据最高人民法院《关

于审理建筑物划分全部权纠葛案件详细应用法律若干问题的

解说》司法解说规定：依法登记获得或依照奏效的法律文书、

继承或受遗赠，以及合法建筑房子等事推行为，获得专有部分

全部权的人，应当认定为业主。司法解说同时规定，鉴于与建

设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物

专有部分，但还没有依法办理全部权登记的人，能够认定为物权

法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签署了买卖合同并

经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并获得职

能部门认定的继承者为业主；受遗赠并获得政府职能部门认定

没有纠葛的为业主；

建筑物专有部分的承租人、借用人等并不是业主，而是物业使

用人。但其在使用过程中也享有相应的权益，如共有车位的使用权，也要肩负相应的义务，如缴纳物管费的义务。

事例 3、房子没住也得交物管费

市民陈先生在市里购置了一套住宅，房子交托后，他向来

没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，原由是自己并未实质入住，未享受服务，所以不该缴纳物管费。

那么，陈先生究竟应不该当缴纳物管费呢

司法解说规定“经书面催交，业主无正当原由拒绝缴纳或许在催告的合理限期内仍未缴纳物业费，物业服务公司恳求业主

支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务公司已经依照合

同商定以及有关规定供给服务，业主仅以未享受或许无需接受

有关物业服务为抗辩原由的，人民法院不予支持”。

也就是说，在物业服务公司已经依照商定以及规定，全面执行了相应义务的状况下，业主以未享受物业服务公司已经供

给的服务，或许不必接受有关物业服务等抗辩事由，人民法院

将不予支持。像王先生这类状况，就切合该司法解说的规定，

他应当缴纳物管费。

假如物业服务公司违犯物业服务合同商定或许法律、法例、部门的规章规定，私自扩大收费范围、提升收费标准或许重复

收费的，业主能够以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务公司退还已收取的违规花费。

22例经典物业案例

22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！ 案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家 案例介绍： 不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。 高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 案例分析： 让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯

了业主的物权。 如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。 案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任? 案例介绍： 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 案例分析： 原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例3：物业合同争执

物业管理案例(共36篇)

培训案例（36例）

1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？ 【分析解答】 新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。 对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。 在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。 2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？ 【分析解答】 物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。 3、《条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？ 【分析解答】 对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。 对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。 4、《条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？

物业管理14个案例分析

物业管理14个案例分析 物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受 更多精品源自表格 物业管理14个案例分析 1、业主不肯交维修基金怎么办？ 随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。 业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订

一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。 2、业主提出不合理装修要求怎么办？ 美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。 对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。 为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位华艺公司审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了华艺公司，得知改梁要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。

物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的

认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决

物业案例分析36例

物业案例分析36例 1、报纸发放太晚，邮局何时对外营业？ 邮局投递报纸中间环节过多，造成报纸发放过晚，物业公司积极与邮局部门沟通，邮局网点开发商竣工完毕后移交邮局部门，营业时间由邮政部门决策，物业公司与邮政部门积极协商。 2、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？《物业管理条理》第五十五条：利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 3、居住小区，为何出现开办公司与美容院的情况 《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。 4、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？ 北京市大环境对养犬管理放宽政策，体现在每年的管理费收入大幅度下降，以及扩大宠物的出入范围，我司积极宣传《北京市养犬规定》并将内容张贴于公告栏，并且看到不按照规定养犬的业主进行劝说，假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。 5、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？ 业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。 6、锅炉房属公摊面积业主不能接受，要物业公司给个说法； 热水锅炉房属于共摊面积，在商品房购买合同有明确说明，北京房权字1998第1285号文有明确规定，供暖锅炉房不计入公摊面积,只

物业管理常见案例分析

物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办 去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒.管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板.管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便.虽说给水管道还在保修期水管安装保修期为二年,施工单位可以不承担赔偿费用.处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气一定要按严密程序去操作： 1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点； 2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任.现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责； 3、由业主提出赔偿费用及维修方案只针对造成房间实际损失和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求.管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修；

4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访. 有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意. 点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理.管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解. 案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办 每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗.住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去.一方面缭绕的烟雾使 消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖,很难彻底清除.海丽管理处从实际出发,采取了相应的对策,实践证 明效果很好燃纸焚香的习俗该不该取缔,这不是物业公司需要讨论的问题.物业公司应该考虑的是,如何对其加以引导,避免妨碍正常的物业管理. 一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗,指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”,便于统一管理. 二、逢节日提前发出告示,提醒住户自觉遵守管理处到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督. 三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任,发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止,加大管理力度.

物业管理案例100例

物业管理案例100例 安管服务篇 案例一、居功自傲后悔莫急 [案例描述] 2004年 2月7日，休闲购物城管理处保安员王瑞国在上班期间擅离岗位，并提前到饭堂就餐。事后态度恶劣，不接受领导的教育和批评，面对自己的错误言行，王瑞国不但没有悔改之意，而且执迷不悟，擅自将管理处的《处罚通知单》撕毁。 [处理过程] 鉴于王瑞国的恶劣行为，管理处经研究决定，对其给予扣除当月浮动工资50%，并建议公司对其作劝退处理。 [案例点评] 王瑞国自2003年6月11日入职以来，工作尽职尽责，积极主动，遵守公司的各项规章制度，努力学习三正文化，多次受到业主/住用户的称赞，并得到了管理处及公司领导的好评。因工作表现突出，2003年7月被公司评为“服务标兵”。面对自己的进步和成绩，王瑞国沾沾自喜，从而放纵自已，居功自傲，在工作中懒懒散散，目无领导，不服从管理，最终断送了自己发展和成长晋升的机会。 案例二、处警迅速有勇有谋 [案例描述] 2004年2月15日上午8：50左右，正丰豪苑管理处6号岗保安员彭卫用对讲机紧急呼叫，报告叠翠居8栋301房内发生火灾。 [处理过程]

保安部值班部长成为刚接到呼叫后，立即同工程部副部长邵宗军迅速前往事发地点，赶到后发现窗口有浓烟冒出，并有一男一女在窗口呼救。当时，成为刚立刻安排邵宗军和两名保安员去抬梯子救人，然后和当值领班王进及其他岗位上赶来的保安员胡新桂、石绍勇、杨川、吴永峰、李义官、王磊、陈永彬、汪四平、肖世波、任家安（当时已下班，闻讯赶来救火）一起到3楼救火。由于门是反锁着的，屋内的人无法打开（因烟太浓），他们便合力用脚将门踢开。门打开后发现烟较大，冒出的烟充满了整个楼梯间，使扑救人员无法进入，情急中成为刚马上组织保安员疏散楼上和楼下的住户，并及时联系管理处刘经理赶往现场指挥灭火。同时，安排保安员王进、胡新桂协助成为刚启用消防栓灭火；经过近半小时的奋力扑救，终于在9：20分左右将火扑灭并安全救出两名被困业主，过程中无一人受伤。 [案例点评] 在灭火的过程中所有参加救火的义务消防队员，能做到报警准确，处警迅速，有勇有谋，部门主管组织到位，将业主的损失减到最低限度，维护了业主的生命和财产安全，同时也受到了小区业主/住用户的一致好评！ 案例三、训练有素勇抓鱼贼 [案例描述] 2004年2月29日下午15：20分，半山豪苑管理处保安部接到水库管理员田宗邦、周足涛对讲机呼叫，有人在大钟岭水库高速公路桥下偷鱼、电鱼，且有八、九人之多，请求保安部增援。 [处理过程] 保安部长陆少云接到呼叫后，立即组织保安机动领班刘康平、当值领班张兵、保安员张华、杨光海在水库两名管理员的指引下一举将偷鱼人员（开五十铃小货柜车）现场抓获。缴获小鱼船一只、电瓶一个、调压器一个、鱼网三张及网鱼兜等工具。保安部

物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析1 案例一：停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔偿 理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。 停车丢车案例归纳： 1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。 2.物价部门未核准收费标准，收费违法。 3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 案例二：楼上住户漏水问题 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析： 1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关， 不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水 致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经 构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。 4.物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物 业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。 案例三：巨型浴缸问题 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 案例四：开发商与物业管理公司不对称 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年得管理协议也不是合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？ 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的 义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约，也是对业主权益的侵害。 2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理 公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。 3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求 其承担违约导致的损失赔偿。 案例五：小区内收取停车费 某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定： 1.车辆进出小区，一律收费2元。 2.车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时 3.业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。 车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？ 案例分析： 机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。 根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业

物业管理实务案例分析50例

物业管理实务案例分析50例 《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装

物业管理案例分析

物业管理常有事例 事例 1、房子没住，有质量问题，交不交管理费 某业主购置了一套期房，在办理入停手续时，对房子内部提出了许多细部质量问题，以为该房没有达到入住条件，但因要全家出国，就在入住交接单上提出了自己的建议，并收了房门钥匙。半年后，该女士归国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。感觉很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年了自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费请问以为房子有问题，并提出了自己的建议，但又收取了房子钥匙，该女士的这类做法能否意味着房子已经交托使用了呢 律师解答： 房子买卖中的交托，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和获得作为最后的交托标准，因为依占有关规定，只有产权证才是产权人享有和履行有关财富权益的独一合法凭据。可是在实质操作中，因为开发商销售的房子绝大部分都是期房，而房子在查收交接后到产权证办理下来，常常有一个较长的周期，这就使标的物的实质交托和相对性证明的获得没法完整同步。所以，入住交接就成了房子买卖交托中的一个重要环节，买卖两方常常以此环节作为查收房子能否切合法定和商定交托条件的一个主要程序。 在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房子交接的程序做 了商定的规范，如：要求开发商在交托房子时，向购房人供给房子验 收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐备，购房人有权拒绝接收，由此产生的缓期交房责任由开发商肩负。

详细到该女士，固然她对开发商的交托提出了自己的建议，但如 果这些建议不组成法定或商定的、不可以交托的状况（比方房根本未经正式查收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房子的 交托已表示认同，她提出了对细部问题持续要求开发商进行修理，但不可以据此以为房子不切合交托条件。所以，关于后来的物管费应交托。事例 2、有房子没产权证也是业主 市民赵先生近来有点烦，因为一些原由，自家住的新房产权证向来没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，从而“剥 夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生究竟能否是业主 呢 从前关于业主向来存在争议，有人理解为拥有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内 的都为业主。究竟什么人材是业主：业主有以下几种状况： 1、依据《物业管理条例》第六条“房子的全部权人为业 主”，即房产证上登记的人为业主。 2、依据《物业管理条例》第十条“还没有登记获得全部权， 但鉴于买卖、赠与、拆迁赔偿等旨在转移全部权的法律行为已 经合法占有该房子的人，在物业管理活动中享有法律法例规定 的业主的权益，并肩负相应的义务”。依据最高人民法院《关 于审理建筑物划分全部权纠葛案件详细应用法律若干问题的 解说》司法解说规定：依法登记获得或依照奏效的法律文书、 继承或受遗赠，以及合法建筑房子等事推行为，获得专有部分 全部权的人，应当认定为业主。司法解说同时规定，鉴于与建 设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物 专有部分，但还没有依法办理全部权登记的人，能够认定为物权

案例分析(物业管理)

案例分析 1．火灾发生以后看小区物业应急服务 2001 年9月的一天，气候干燥，某弄的共建房刚搬进一家新的业主，因其装修中操作不当，引起了一场火灾。经消防部门的奋力抢救，大火终于被扑灭了，但整幢楼的外墙被熏黑，并造成停电和部分屋内积水。小区物业管理处人员赶到后，及时拍照取证。同时对受害业主逐一进行了走访安慰，组织人员帮助清除积水，与电力部门取得联系，以保证及时恢复通电。可是，直至晚上七点钟，通电还是没有实现。管理处又与电力部门进行了联系，并向他们说明了利害关系。半小时后，电力公司的维修人员赶到小区，恢复了电力供应。 事后，管理处提出了整改的设想与方案，维护了业主的利益，避免了矛盾的激化，并请来公安消防单位对业主进行了消防知识讲座。同时，管理处还针对该事件，举一反三，与街道居委会、业委会一起在小区内建立了消防责任制。 分析： 应急服务是小区物业管理的一项重要工作，如何做好大有学问。应急服务预案是静态的、被动的，而突发事件则是动态的，正确的做法是应急预案要根据突发事件的性质、结果进行不断地修正，以达到预期目的。本案例中物业公司的做法，是一个成功的范例。 首先，事发以后及时地与有关专业部门联系，尽可能把业主的损失降到最低。因为就目前物业公司的能力而言，还不具备灭火、恢复供电等专业技能。其次，帮助业主解决困难，如组织人员帮助清除积水，提出解决善后事宜的实际操作方案等。第三，及时地拍照、取证，为善后处理提供可靠的依据，避免不必要的矛盾发生。尤其值得一提的是，该管理处请来专业消防人员，开展消防知识宣传，并举一反三建立相应防范措施。 2．物业公司应对施工人员毁绿案例 一天早上，某物业公司管理处的绿化巡逻人员，当巡视到小区公共绿地时，发现有一支队伍正在绿地内挖树、挖地，进行施工。巡逻员一看到操作人员不是公司绿化养护队伍，当即上前予以阻止。对方的施工人员强硬地表示，电缆发生了故障，他们正在抢修。巡逻人员无力阻止。物业公司绿化工程部接到报告后，立即派人赶到现场，25平方米的草坪被挖开，20棵金丝桃被破坏，3棵石榴被压坏，来人立即与电缆公司的负责人联系。该负责人来到现场，解释说，他们是凌晨接到的电缆报修通知，为了不影响该地段业主的生活和工作而急于抢修。同时，他承认是他们不对，对所损坏的树木和花草，他们将照价赔偿，恢复原样。虽然施工人员没有文明施工，造成了树木、花草损坏，但当了解到抢修时正是凌晨，而物业公司的员工还未上班，无法取得联系但征得管理处的同意。现施工方又同意赔偿，管理处人员也就表示了谅解。 分析： 施工人员在抢修电缆时，未与物业管理公司取得联系，就擅自在绿化地带开挖，破坏了小区绿化。经管理人员劝阻，他们及时地中止了自己的行为，并作出了相应的赔偿。 外来单位在小区施工，尤其是公用事业单位，往往未与物业管理处沟通，就擅自施工，造成不良的后果，却一走了之。物业管理处要注意提醒他们文明施工，

物业管理案例分析

目录： 物业管理案例分析(四例) 物业管理二十一典型案例汇编 物业管理案例分析(四例) 一、精打细算 案例概述： 某小区的建筑面积近60000平方米，拥有住房400多套，分布在4幢大楼内，其中一幢为连体房，两个门牌号各有一部电梯，为11层12站，其余三幢分别为22层23站二部，28层29站四部，共8台电梯。某电梯公司在免保期结束后，提出若由他们继续提供维修保养，每年维保费为29万元人民币，折合管理费开支0.413元/ M2?月，且维修人员接到报修后2小时到现场。可该小区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的管理费开支均不同意适当调高收费标准，要求物业管理费必须控制在原标准1.2元/M2?月内，且电梯出现故障必须在30分钟内到达现场排除故障。如此情况该怎么办呢？ 首先，管理处认为物业管理公司应尽量理解业户既要好的服务却又不愿承担或少承担义务的习惯思维，努力为业户精打细算，降低维修保养费用。管理处了解到该电梯公司保养电梯，在上海甚至中国属于垄断企业，出的价格偏高。但这不是绝对的，应积极寻找其它有规模的、有质量的电梯保养公司参与竞争。接着，先对电梯公司进行协商，讲清管理费的组成结构、业户和业委会的要求，及电梯保养公司同样面临市场竞争的事实，希望该电梯公司能将费用降到0.25/ M2?月，即总价下降10万左右，并按服务质量要求增派现场维保人员，确保电梯出故障在要求时间内到达。由于这家电梯公司缺乏市场竞争意识，放不下架子，一味追求其企业自身利益无意降价，物业管理公司在多次协商及谈判不成的情况下，果断将其逐出，同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选，终于同另一家电梯公司签订了维保合同，该公司的价格下降超过10万元，服务承诺优于管理处提出的条件，并派出2名电梯维保人员实行24小时蹲点服务。最终取得了广大业户得支持，承担了相应得管理费。 案例分析： 本案例的发生是由于电梯维修保养费的多少引起的。物业管理公司通过多方努力，寻找到了价格适中，服务到位的电梯公司。电梯是高层建筑的主要上下运输工具，它的维修保养有其特殊的要求，不能有丝毫的马虎和懈怠，否则发生事故，就会造成人员伤亡。 从本案例的处理来看：第一，按照物业管理公司的服务理念要不断满足业户的要求，作为物业管理公司就要站在业户的立场看问题，为业户当好家理好财，想方设法降低费用。第二，市场是残酷的，对垄断企业来说同样如此，今天是垄断的企业、行业，如果不顺应市场，那么明天就会被市场所淘汰。第三，通过努力，新的电梯公司不但价格下降了，其服务承诺反而上去了，经过近一年的运行，事实证明其完全兑现了服务承诺。第四，证明了物业管理公司要适应业户的需求，具有市场竞争力，则必须对维修保养费用严格控制。 从电梯的维修保养可以推广到其他各项维保服务，物业管理公司也可以通过招投标的方式，来确定有效率、具有质量和价格适中的服务公司，这样既降低了成本费用，又获得了满意的服务效果。 二、业户利益重于一切 案例概述： 地处浦东一高档的具有欧美风情的外销别墅，里面大多住着跨国公司的老板与主管，每月管理费高达1.5美元/平方

物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析LT

案例十一：外墙水管泄露 某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？ 108单元单号8家住户，其说法不一，7、8层得住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。 案例分析： 水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。 案例十二：公用面积商用 某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 案例分析： 业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来补贴物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的公有部分的持有比例向全体业主分配。 案例十三：空房物业费问题 黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理？ 案例分析： 第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。使用之中，而物业管理费的支出目的就是 要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、 使用、维修和保养得到维持和保证。 第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照 明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等 工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而 有所减少。 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。 案例十四：物业公司单方增加物业费 李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到2元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你看法？ 案例分析： 1.发展商无权承诺物业管理的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司于开发商是两个独立的民 事主体，是、相互之间不应为对方承担民事责任。 2.物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。 3.由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。 物业管理经典案例分析2 一、电梯维修 案例概述： 某小区的建筑面积近60000平方米，拥有住房400多套，分布在4幢大楼内，其中一幢为连体房，两个门牌号各有一部电梯，为11层12站，其余三幢分别为22层23站二部，28层29站四部，共8台电梯。某电梯公司在免保期结束后，提出若由他们继续提供维修保养，每年维保费为29万元人民币，折合管理费开支0.413元/（M2*月），且维修人员接到报修后2小时到现场。可该小区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的管理费开支均不同意适当调高收费标准，要求物业管理费必须控制在原标准1.2元/（M2*月），且电梯出现故障必须在30分钟内到达现场排除故障。如此情况该怎么办呢？ 首先，管理处认为物业管理公司应尽量理解业户既要好的服务却又不愿承担或少承担义务的习惯思维，努力为业户精打细算，降低维修保养费用。管理处了解到该电梯公司保养电梯，在上海甚至中国属于垄断企业，出的价格偏高。但这不是绝对的，应积极寻找其它有规模的、有质量的电梯保养公司参与竞争。接着，先对电梯公司进行协商，讲清管理费的组成结构、业户和业委会的要求，及电梯保养公司同样面临市场竞争的事实，希望该电梯公司能将费用降到0.25/（M2*月），即总价下降10万左右，并按服务质量要求增派现场维保人员，确保电梯出故障在要求时间内到达。由于这家电梯公司缺乏市场竞争意识，放不下架子，一味追求其企业自身利益无意降价，物业管理公司在多次协商及谈判不成的情况下，果断将其逐出，同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选，终于同另一家电梯公司签订了维保合同，该公司的价格下降超过10万元，服务承诺优于管理处提出的条件，并派出2名电梯维保人员实行24小时蹲点服务。最终取得了广大业户得支持，承担了相应得管理费。 案例分析： 本案例的发生是由于电梯维修保养费的多少引起的。物业管理公司通过多方努力，寻找到了价格适中，服务到位的电梯公司。电梯

物业管理案例分析100例

物业管理案例分析100例 1. 物业管理案例分析。 在现代社会中，物业管理已经成为了社区生活中不可或缺的一部分。物业管理 公司负责管理和维护社区的公共设施和环境，保障居民的生活质量。然而，由于每个社区的特点不同，物业管理在实际操作中会遇到各种各样的问题和挑战。下面我们将针对100个不同的物业管理案例进行分析，探讨其解决之道。 2. 案例一，小区停车管理。 某小区停车位紧张，居民经常发生停车纠纷。物业公司引入了停车位预约系统，居民可提前预约停车位，有效缓解了停车难题。 3. 案例二，公共绿化维护。 某社区的公共绿化一直面临维护不到位的问题，导致环境脏乱差。物业公司加 强了对绿化工作人员的管理和培训，确保了公共绿化的良好状态。 4. 案例三，安保工作不力。 某社区发生了多起入室盗窃案件，居民生活安全受到威胁。物业公司加强了社 区的巡逻力度，增加了监控设备，有效提升了社区的安全系数。 5. 案例四，业主投诉处理。 某业主对物业公司的服务不满意，多次提出投诉。物业公司成立了专门的投诉 处理团队，及时解决了业主的问题，赢得了业主的信任。 6. 案例五，公共设施维护。 某社区的公共设施老化严重，需要进行全面维护。物业公司制定了详细的设施 维护计划，确保了公共设施的良好状态。

7. 案例六，社区活动策划。 某社区缺乏丰富多彩的社区活动，居民生活单调。物业公司组织了一系列的社区活动，增进了居民之间的交流和感情。 8. 案例七，垃圾分类管理。 某社区的垃圾分类工作一直难以落实，导致环境卫生问题。物业公司加强了对居民的垃圾分类宣传和教育，取得了明显的成效。 9. 案例八，紧急事件处理。 某社区发生了火灾事故，物业公司及时组织了疏散和救援工作，最大限度地减少了人员伤亡和财产损失。 10. 案例九，社区规章制度执行。 某社区的规章制度执行不严，导致了一些不良现象的滋生。物业公司加强了对规章制度的宣传和执行，维护了社区的良好秩序。 通过以上100个案例的分析，我们可以看到，物业管理工作涉及的方方面面，需要物业公司在日常工作中不断总结经验，创新管理模式，解决实际问题，为社区居民提供更好的生活环境和服务。希望以上案例能为广大物业管理工作者提供一些借鉴和启发，共同推动物业管理行业的发展和进步。

物业管理经典案例集

物业管理经典案例集 【案例一】：失窃导致的责任纠纷 案例介绍：2009 年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管理、24 小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009 年 11 月 17 日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务，提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双方各执一词，协商未果，业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”，还是要求业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分损失的责任。 案例分析：本文认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉，有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原则合理分配举证责任。物业管理是一个过程，该过程很难再现和证

明，因此，不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上，业主主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证据，使举证责任发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。就上面的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到 24 小时巡逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录作为证据;物业公司也应提 供保安 24 小时巡逻的签到簿、访客进出小区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断。 【案例二】:没签订物业合同被判缴纳物业费案。 案例介绍：艾某经营的网吧位于某小区内。2003 年 7 月 1 日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于 2003 年 11 月 7 日诉至法院，要求艾某付拖欠的 2003 年第三至第四季度的物业管理费 3611 元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒交物业费。 审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司