房地产开发的7大环节与20个关键节点【最新版】

房地产开发的7大环节与20个关键节点

①房地产的本质

房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定)

中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行

后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈

②房地产开发的7大步骤

③不同视角下的房地产

?开发企业视角的房地产流程

?代理公司视角的房地产流程

?客户视角的房地产流程

第一步:土地获取

①企业获取土地的方式

②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素

③开发商各部门职责:

?前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析)

④国有土地使用证的办理

⑤那地名词释义:

第二步:定位决策

①地产开发三大核心要素:钱、地、人

②项目定位决策三大要素

③定位过程中各部门职责:

?前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。

第三步:产品设计

①地产项目标准设计周期

一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则

②包含的主要设计阶段:

常见的问题:

进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题:评价体系和评价经验的缺失。

③设计控制:

?备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图!

④最优化的设计阶段流程参考:

?备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品

⑤设计阶段各部门职责:

前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。

⑥设计阶段风险控制点:

第四步:项目报建

①房地产报建关注风险点:

②加快报批报建的策略:

③如何处理无证施工?

第五步:产品设计

①工程建设的相关知识

②工程建设各部门职责

关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

③工程建设关键要点:

?关键因素:项目管理者要有运营的高度。

第六步:推广销售

①房地产销售的三个阶段:

②房地产销售的关键节点:

关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

③房地产销售的各部门职责:

关键要素:工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。

④预售证的办理:

商品房预售需至少具备以下条件▼

第七步:入伙&运维

①房地产入伙交付流程:

②入伙阶段各部门职责:

?关键要素:竣工验收、入伙、项目后评估。

房地产开发的7大环节与20个关键节点【最新版】

房地产开发的7大环节与20个关键节点 ①房地产的本质 房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。 前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定) 中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行 后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈 ②房地产开发的7大步骤 ③不同视角下的房地产 ?开发企业视角的房地产流程 ?代理公司视角的房地产流程 ?客户视角的房地产流程

第一步:土地获取 ①企业获取土地的方式 ②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素 ③开发商各部门职责: ?前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析) ④国有土地使用证的办理 ⑤那地名词释义: 第二步:定位决策 ①地产开发三大核心要素:钱、地、人 ②项目定位决策三大要素 ③定位过程中各部门职责:

?前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。 第三步:产品设计 ①地产项目标准设计周期 一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则 ②包含的主要设计阶段: 常见的问题: 进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题:评价体系和评价经验的缺失。 ③设计控制: ?备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图! ④最优化的设计阶段流程参考:

?备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品 ⑤设计阶段各部门职责: 前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。 ⑥设计阶段风险控制点: 第四步:项目报建 ①房地产报建关注风险点: ②加快报批报建的策略: ③如何处理无证施工? 第五步:产品设计 ①工程建设的相关知识 ②工程建设各部门职责

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

房地产开发主要节点及工作

第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程 图1-1施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。 四.工程部组织详勘 1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻

(房地产项目管理)房地产开发项目前期准备工作详细流程

房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓

到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

房地产开发项目前期准备工作详细流程[方案]

房地产开发项目前期准备工作详细流程[方案] 房地产开发项目前期准备工作详细流程 房地产开发项目前期准备工作详细流程.txt真正的好朋友并不是在一起有说不完的话题，而是在一起就算不说话也不会觉得尴尬。你在看别人的同时，你也是别人眼中的风景。要走好明天的路，必须记住昨天走过的路，思索今天正在走着的路。房地产开发项目前期准备工作详细流程 房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下，由于各地的实际情况不一样，因此可能存在差异，具体请以当地的具体规定为准，本文仅供参考。 1、规划部门: (1)如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交:A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同 (2)如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交:A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。 需交费:A、水利基金B、耕地占用税C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。 需提交:(1)规划用地许可证(2)可行性研究报告(3)投资计划及 立项申请(4)领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交:(1)用地申请书(2)计委立项批文(3)用地总平面图(4)规划局出具的用地红线图(5)规划用地许可证(6)土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章)(7)签订土地出让合同(8)交费、领证

需缴纳:(1)土地出让金。70~220元/平方米(2)地界勘测费(3)土地过户费(4)管理及工本费(5)土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。 (1)建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等)。 (2)提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 (3)根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括:总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。 (4)领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门:消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。 需交费:审核费280元/栋(消防支队);文物钻探费2~8元/平方米。 (5)经局长签发后领取交费通知单，需缴纳: 规划管理费:0.1~0.25% 档案保证金:5% 建设配套费:5~20元/平方米 绿化费:1元/平方米 人防费:6.5元/平方米 商业网电费:15元/平方米 墙改基金:15元/平方米 (6)交费、盖章、领取规划建筑许可证。 5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。 A、报建需提交:(1)工程报建申请表(2)计委立项批文(3)建设工规划许可证(4)资金证明、进账单复印件

房地产开发基本流程

一、项目立项阶段

申领《建设用地 规划许可证》二、项目前期准备阶段

选择承包单位 三、项目建设阶段

项目的竣工验收 四、项目销售及售后服务阶段

提交相关材料 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

房地产开发流程中重要节点标准

房地产开发流程中重要 节点标准

房地产开发流程中重要节点标准 为进一步加强对计划落实工作的考核力度，保证生产经营工作按公司计划得到有效落实，从而促进公司快速、健康发展，特对房地产开发流程中重要工程建设节点的完成标准强调说明如下： 一、项目开工：指“拟开工项目开工手续完备，现场有实际开工动作并能够保证连续生产这一系列事件的总和”。 （一）项目开工前应完备以下开工手续： 1、国有土地使用权证； 2、建设用地规划许可证； 3、建设工程规划许可证； 4、建筑工程施工许可证； 5、公司生产副总签发的开工令； （二）项目现场实际开工动作为下列情况之一： 1、破土开槽； 2、桩基施工； 3、基础褥垫层施工； （三）项目能够保证连续生产的条件有： 1、总包协议签订，施工单位现场管理人员已到位，主要机械、机具、施工人员已进场； 2、监理机构已进驻现场； 3、由建设单位、监理单位、施工单位和设计单位参加的图纸会审已经完成； 4、施工组织设计（方案）、监理规划（细则）已经通过相关单位人员审批； 5、施工总进度计划、阶段计划已通过公司工程部审批；

二、项目开盘：指“项目现场形象进度满足要求，并实际取得商品房预售许可证，项目产品合法正式对外发售这一系列事件的总和”。 （一）项目现场形象进度是指项目建设当地政府主管部门所要求的为满足获取商品房预售许可证而必须具备的项目建设形象进度，一般为建筑单体总层数的三分之一； （二）项目产品合法正式对外发售是指能够签订正式商品房买卖合同，具备回款条件； 三、单体竣工：指“单体内外全部施工内容完毕，并且取得各参建单位（设计、勘查、监理、施工、甲方）签字盖章的竣工验收报告这一系列事件的总和”。 （一）单体包含住宅（含底商）、独立商业、人防、地下车库和独立的水泵房、配电室、控制室、物业楼等单位工程。 （二）单体竣工时应完成的分项工程有： 1、室内墙面、地面、公共部位施工完成；水、暖、电、防盗门安装完成； 2、室外墙面（含基层处理、外墙保温、装饰面层）施工完成；外窗 （含固定玻璃和活动窗扇）安装完成； 3、地下室墙面、地面、坡道施工完成；铁门、水电安装完毕； 4、单体屋面（含防水）施工完成；单元门安装完成； 5、施工电梯、塔吊、吊篮等施工机械和外防护架拆除完毕； 6、单体周边1.5m范围内的给排水、电气、燃气、消防、弱电等管道施工完毕；室外散水、单元门楼、残疾人坡道施工完成；单元门安装完毕。

房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可

证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。

房地产一般开发流程及关键节点

房地产一般开发流程及关键节点 房地产一般开发流程及关键节点 作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒， 一按施工顺序来说： 一、开工前： 1、结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状： l 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移 l 周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施 工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据 l 场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设 计首层标高做好参考依据 l 了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支 护条件，桩基施工条件） l 施工场地的位置，是否具有施工操作面 2、图纸的准备及相关手续的办理 l 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对 上述情况复核其可行性，能否实施， l 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核， 确保少花钱，多办事 l 施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢 量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变 更太多） l 日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计 研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜

l 施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见 用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件） 3、施工单位的招投标 l 总包单位和土方单位的选择 重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存 l 监理单位的选择 重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做 2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放 3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先 找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密 度的抽查） l 设计单位的选择： 1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新， 但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范 比较熟悉。 2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确， 具备关键节点， 3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职） 4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作） l 对白蚁防治的对接工作 l 与质量监督、安全监督的对接工作

房地产开发主要节点及工作要点-

第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程 图1-1施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施 浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施 【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。 【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施 一、重点关注项目开发阶段和关键节点 1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。 2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。 二、项目开发各阶段主要管理及控制措施 房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性研究报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。 1、投资决策阶段 （1）认真编制项目可研报告。 公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。各阶段侧重点不同，层层深入，分别从市场、销售、成本、

最新房地产开发流程(完整版)

最新房地产开发流程(完整版)

最新房地产开发流程（完整版） 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 1选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 2规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 3初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 5施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

房地产开发12个里程碑节点

房地产开发12个里程碑节 点 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发12个里程碑节点 1、国土证取得 对应5个关键节点： 土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、项目定位完成： 关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求） 3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉； 三通一平 4、开工（里程碑、关键节点） 5、项目贷款到位 关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定 6、达到预售条件 关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）

7、开盘 关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…) 8、销售合同额完成50% 关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件（各地放款条件不同）；（结顶、基础、验收） 9、销售合同额完成75%（关键节点同） 10、主体封顶 关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)；景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)；市政、景观单位进场；一房一验 11、竣工验收 关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交12、交房 关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）

房地产一般开发流程及关键节点

房地产一般开发流程及关键节点 作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒， 一按施工顺序来说： 一、开工前： 1、结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状： l现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移 l周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据 l场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据 l了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支护条件，桩基施工条件） l施工场地的位置，是否具有施工操作面 2、图纸的准备及相关手续的办理 l初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对上述情况复核其可行性，能否实施， l施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，确保少花钱，多办事 l施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后 变更太多） l日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜l施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见 用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件） 3、施工单位的招投标 l总包单位和土方单位的选择 重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务） 施工班组，质量检查，样品留存 l监理单位的选择 重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化， 对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做 2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放 3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先 找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密 度的抽查） l设计单位的选择： 1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新， 但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范 比较熟悉。 2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，

房地产开发流程详细共50页

房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让

万科公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准.

《万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》 华南区域版 总目录 第一部分总则 (2 第二部分市场定位阶段……………………………………………………2-12 第三部分销售指导书阶段…………………………………………………13-20 第四部分广告提案阶段……………………………………………………21-28 第五部分推广主题和策略阶段……………………………………………29-32 第六部分市场推广方案阶段………………………………………………33-40 第七部分开盘阶段…………………………………………………………41-47 第一部分总则 1.01为统一万科集团各房地产项目营销的标准,规范房地产项目营销的内容和深度,达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的,特制定本标准。 1.02本标准为华南区域版,万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分,各项目可根据当地特点,酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 1.03 本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开,分别作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础;引导各一线公司营销工作对该节点的重视。 1.04本标准是依据房地产营销理论和模型,并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间,非关键路径时间,部分工作可根据实际工作情况同时开展。

1.05本标准遵循以下原则编制: 营销与设计、成本相结合的原则; 计划管理的原则; 检查与反馈的原则; 持续改进的原则。 1.06本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 1.07 本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。 第二部分市场定位阶段操作指引及成果标准 本节点工作重点 编制项目定位工作执行计划 整理项目基础资料 完成宏观市场分析 完成竞争调研 完成典型楼盘调研 完成客户调研 协作完成《项目定位报告》 市场反向论证 目录: