万科物业管理费测算指引

1. 目的

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2. 范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3. 职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算

4.7. 物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算

4.9. 列举法测算

4.9.1. 人工费用的测算

4.9.1.1. 组织架构的确定

4.9.1.2. 人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

4.9.1.3. 工资的测算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表

单位：元

序号名称工资标准人数工资金额（月）

1 经理工资标准×人数

2 经理助理工资标准×人数

3 行政管理人员工资标准×人数

技术、维修人员工资标准×人数

5 保安人员工资标准×人数

6 保洁人员工资标准×人数

7 绿化人员工资标准×人数

8 其他人员工资标准×人数

合计

4.9.1.4. 奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测

4.9.2. 行政费用的测算（单位：元/月）

4.9.2.1. 低值易耗品购置费用。

4.9.2.2. 管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小

时单位）×电费收费标准

4.9.2.3. 办公设备维护费用。

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

4.9.2.4. 通讯费。

物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP机等）。

4.9.2.

5. 公干车辆费。

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

4.9.2.6. 交际应酬费。

4.9.2.7. 电脑维护费用。

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

4.9.2.8. 报刊资料费。

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

4.9.2.9. 咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

4.9.3. 财产费用的测算（单位：元/月）。

4.9.3.1. 折旧费用。

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。

固定资产包括：

λ办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。λ清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2. 资产的摊销。

管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3. 固定资产的修理费。

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

4.9.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。

4.9.3.

5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。

保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

4.9.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）。

4.9.4.1. 服装费的测算（单位：元/月）。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表

单位：元

序号名称服装成本人数服装费用（月）

1 经理服装成本×人数÷使用月份

2 行政管理人员服装成本×人数÷使用月份

3 技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份

4 保安管理人员服装成本×人数÷使用月份

5 保洁

4.9.4.3. 保洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表

单位：元

名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注

玻璃刮刀清洁玻璃把25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

4.9.4.4. 环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

4.9.4.

5. 物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2 供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、

消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5 给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6 防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7 水景娱乐设施维护材料费

8 空调及采暖

4.9.

5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）

4.9.

5.1. 公共电费。

根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费

的测算。

4.9.

5.1.1. 电梯系统电费。

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

4.9.

5.1.2. 公共照明系统电费。

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

4.9.

5.1.3. 供配电系统电费。

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

λ变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

λ变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天

4.9.

5.1.4. 消防系统电费。

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

4.9.

5.1.5. 给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

4.9.

5.1.

6. 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

4.9.

5.2. 公共水费（单位：元/月）

4.9.

5.2.1. 绿化水费

根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：

绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.

5.2.2. 清洁用水

根据清洁面积测算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.

5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）

根据泳池容积测算泳池水费：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.

5.2.4. 小区景观用水

根据小区景观的数量测算：

小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.

5.3. 电梯运行费。

电梯保养费：

每部电梯每月保养费单价的总合

如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量

电梯年检费：

电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月

4.9.

5.4. 公共设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2 供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、

消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5 给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6 防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7 水景娱乐设施维护材料费

8 空调及采暖

4.9.

5.5. 社区文化费用

根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。

4.9.

5.

6. 垃圾清运费

根据小区每天垃圾量确定：

垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价

4.9.6. 其它

4.9.6.1. 税金的测算（单位：元/月）

根据国家规定计提：

税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×税率

4.9.6.2. 管理酬金的测算（单位：元/月）

按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例

4.9.6.3. 不可预见费用

该项费用按总支出的3%（参考值）计提

不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3% 4.9.7. 计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。

4.10.3. 按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。

万科物业管理成本构成比例经验值

项目人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用

比例40% 5% 5% 10% 25% 15%

万科物业管理费测算指引

万科物业管理费测算指引 1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 4.7.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 4.9.列举法测算 4.9.1 人工费用的测算 4.9.1.1.组织架构的确定 4.9.1.2.人工费用的测算。 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。 4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月） 4.9.2.1.低值易耗品购置费用。 4.9.2.2.管理处办公用水电费。 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。 车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算 2 供配电系统变压器 发电机变压器、高压设备维修保养材料。 发电机运行保养材料费、油费 3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费 4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费 5 给排水系统生活供水变频泵 潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费 6 防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费 7 水景娱乐设施维护材料费 8 空调及采暖 4.9. 5. 小区公共费用的测算（单位：元/月） 4.9. 5.1. 公共电费。 根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。 4.9. 5.1.1. 电梯系统电费。 电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度） 电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度） 4.9. 5.1.2. 公共照明系统电费。 室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费： 公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时

万科物业管理服务方案

万科物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率： 2.90 绿化率： 30% 物业费： 2.40元/平方米·月车位信息： 1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积： 199877平方米建筑面积： 615418平方米。 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等， 345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。

万科物业收费服务标准

万科物业收费服务标准 万科物业收费服务标准 一、物业管理费 1.收费标准：根据物业类型、建筑面积、使用年限等因素综合计算，具体收 费标准可参考物业合同约定。 2.收费时间：物业管理费按月收取，每月初五前完成抄表计量，并于每月10 日前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 二、水费 1.收费标准：根据自来水公司的收费标准，按照每户实际用水量进行收费。 2.收费时间：每月初五前完成抄表计量，并于每月10日前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 三、电费 1.收费标准：根据电表读数进行收费，按照每度电价进行计算。 2.收费时间：每月初五前完成抄表计量，并于每月10日前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 四、燃气费 1.收费标准：根据燃气表读数进行收费，按照每立方燃气价进行计算。 2.收费时间：每月初五前完成抄表计量，并于每月10日前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 五、垃圾处理费 1.收费标准：按照当地政府规定的垃圾处理费标准进行收费。 2.收费时间：每月初五前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 六、清洁卫生费

1.收费标准：根据物业合同约定，按照清洁卫生服务的实际工作量和费用进 行收取。 2.收费时间：每月初五前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 七、绿化费 1.收费标准：根据物业合同约定，按照绿化服务的实际工作量和费用进行收 取。 2.收费时间：每月初五前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。 八、物业安保费 1.收费标准：根据物业合同约定，按照实际安保服务和费用进行收取。 2.收费时间：每月初五前完成费用收取。 3.缴费方式：支持现金、刷卡、微信、支付宝等多种支付方式。

【实用文档】万科集团费用核算办法

万科集团费用核算办法 1、为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制，特制定本办法。 一、费用的归集 2、管理费用 1）“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括 实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。 2）下列费用属实质性的“管理费用”： A、公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政部门等的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等； 3）下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目： A、直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业 费用”； B、直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生 的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”； 3、营业（销售）费用： 1）“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护 保养等费用等； 2）下列费用在“营业费用”项目归集核算： A、项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用； B、完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等； C、应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； D、班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费； E、“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业 费用”。 3） 下列费用不属于“ 营业费用”： A、项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入“开发间接费”）； B、委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净 补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； C、物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）； 4）开盘后的大额销售推广费用、样板间及 卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、 或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。 4、财务费用 1）“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等； 2）利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”； 5、开发间接费 1）“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及 与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。

万科物业车辆管理办法范本

万科物业车辆管理办法（范本） 一、万科物业车辆停放收费标准规范 依照物价部门标准，对停放万科物业车辆的收费做如下规定： 1、本万科物业有车位的业主车辆，每辆收取会员IC卡工本费、管理费350元/年，每年办理一次，不收取车辆停车费。 2、本万科物业无车位的业主车辆，包年：6200元/年，包月：620元/月，包半月：350元/半月，包星期：170元/星期，并收取会员IC卡押金80元。 3、临时出入本万科物业的车辆，自进入万科起，30分钟内不收费；30分钟以上至4小时内，每辆（次）15元；四小时以上，每30分钟加收1元。 二、会员IC卡管理办法 1、会员IC卡为月租万科物业车辆出入万科的凭证，持会员IC卡人须妥善保存，因持会员IC卡人使用或保存不善造成会员IC卡失效、丢失的，由集团补办，并由原持有人换纳制作工本费。 2、会员IC卡仅限本车使用，不得转借，如发现使用会员IC卡的车号与登记在册的月租万科物业车辆牌号不符的，集团有权将会员IC卡收回，使用会员IC卡者须按停车时长换纳车辆停车费，该会员IC卡持有者须到管理处申请补办，并换纳制作工本费。 3、会员IC卡用户应在会员IC卡到期前3日内到管理处续

换车辆停车费，换回会员IC卡，发给临时通行会员IC卡，会员IC卡续费发放时收回临时通行会员IC卡。逾期未换，按临时停车收取车辆停车费。 4、会员IC卡在万科物业车辆在出入万科时应随身携带，因忘记带会员IC卡或丢失会员IC卡而不能出万科的万科物业车辆应提供身份证明材料方可出万科。不能入场时，应在入场前同管理处联系，并服从保安收费守卫人员的指挥，不得阻塞车道。 三、停车管理办法 1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的万科物业车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入万科。 2、非万科业主车辆进入万科时，物业守卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行并做好登记。出万科时，应对其进行检查，并按规定收取车辆停车费。 3、管理人员对在万科内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的万科物业车辆要及时纠正。 4、提高责任意识，加强责任心，对出入本万科物业的可疑万科物业车辆要进行盘查，防止万科物业车辆的丢失、损坏，对损坏万科路面和公共设施的万科物业车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款，对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。 5、管理人员须坚持原则，严格执行万科物业车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主

佛山物业管理公司收费方案

佛山物业管理公司收费方案 1. 前言 随着社会的不断发展，物业管理公司在城市化进程中扮演着越来越重要的角色。与此同时，物业管理公司的收费方案也成为人们关注的热点话题。本文主要介绍佛山地区物业管理公司的收费方案，希望能为业主提供更全面的了解。 2. 收费标准 佛山地区的物业管理公司收费标准一般分为两种：一是按面积计算的收费，二 是按户数计算的收费。具体如下： 2.1 按面积计算的收费 按面积计算的收费是根据物业的使用面积来计费的，一般是以每平方米每月几 元的价格收费，不同的物业管理公司收费标准也会有所不同。以下是部分佛山地区物业管理公司按面积计算的收费标准： 物业管理公司收费标准（元/㎡.月） 万科物业 2.5 保利物业 3 绿城物业 2.8 华润物业 2.8 注：以上标准仅供参考，具体价格以各物业公司的公告为准。 2.2 按户数计算的收费 按户数计算的收费是根据物业的户数来计费的。一般每个房产都按固定价格计算，不考虑面积大小的影响。以下是部分佛山地区物业管理公司按户数计算的收费标准： 物业管理公司收费标准（元/户.月） 佛山绿洲物业30 佛山市公园南物业20 广佛物业服务25 万科物业35 注：以上标准仅供参考，具体价格以各物业公司的公告为准。

3. 收费项目 不同的物业管理公司，其收费项目也会有所不同。但一般情况下，物业管理公 司的收费项目主要包括以下几个方面： 3.1 基础管理费 基础管理费是物业管理公司为基础管理服务所收取的费用，主要包括日常保洁、公共设施维护、安全消防等方面的费用。 3.2 特殊管理费 特殊管理费是物业管理公司在基础管理费的基础上，根据实际情况增加的收费 项目，主要包括加强保安、装修管理、绿化维护等方面的费用。 3.3 能耗管理费 能耗管理费是物业管理公司为居民提供供水、供电、供气等服务所收取的费用。 3.4 其他费用 其他费用是物业管理公司根据实际情况增加的费用项目，主要包括停车管理、 广告费用等。 4. 结语 物业管理公司的收费方案会因公司的不同和地域的不同而有所区别。业主在选 取物业管理公司时应该综合考虑其收费标准和收费项目，选择最适合自己的物业管理公司。

万科集团房地产成本核算指导

房地产成本核算指导 成本费用项目及核算内容 1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 1) 土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3）基础设施费 4) 建筑安装工程费 5）配套设施费 6）开发间接费 2 各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： (1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2) 拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3）市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征

用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 （4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容: (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2）规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 （3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 （4）“三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行

万科物业财务管理

万科物业财务管理 （一）物业管理费用预算表 序号支出项目名称算式支出金额（人民币元） 月支出年支出 一、物业管理处员工薪金 经理办公室 职位人数物业总经理 1 总经理助理 1 客户服务中心 客服经理 1 客服专员 4 …… 二、物业管理办公费 1 办公低耗品 2 办公交通费 3 节日布置费 4 办公电话费 5 办公水电费 三、公共设备维护费 1 消防设备维护费 2 客梯设备维护费 3 空调设备维护费 4 电器设备维护费 …… 四、物业管理清洁费 1 写字楼厕所用纸费用 2 清洁剂、毛巾、工具类费用 3 垃圾清运费 4 清洁管理备用金

…… 五、绿化租用、管理费 1 外围绿化租用费 2 物业绿化水电费 3 室内绿化布置费 …… 六、固定资产折旧费 1 电脑 2 复印机 3 打印机 …… 七、物业公用水、电费 1 客梯、消防梯 2 生活水泵、排污泵 3 公共照明 4 会所用水费用 5 餐厅用水费用 6 …… （二）物业管理收支预算表 项目经济指标（万元）备注1．收入 1．1 管理费 1．2 其他不包括会所收入预算2．税金 营业税及附加税 3．支出 3．1 管理成本 其中：维修 水电维护

绿化 清洁 保安 社区活动 公共水电费 消防 创优费用 其他 折旧 3．2 管理费用 其中：工资及奖金等 办公费 培训费 水电费 修理费 其他 3．3 物业公司提成 4．利润 （三）应收管理费明细表 月份：____年____月____日房号业主名称面积/m2 单价/元月管理费/元备注 制表：填表：审核：

（四）管理费欠费分析表 年月日 本月欠费分类项目上月数本月数增减数 一个月两个月三个月四个月以上欠费业主数量户户 欠费金额元元 收缴比例 及趋势分析 审核：制表：（五）发票领用登记表 月份： 发票号码领用日期领用人核销日期有效份数无效份数核销人 （六）现金流量分析表 年月日付款期现金收入现金支出差额现金结存周转金额处理方式 总经理：经理：填表：（七）费用报销管理制度

万科物业入住工作指引规程

最新资料,WORD文档,可编辑 1目的 规范办理入住流程,以保证业主的顺利入住; 2适用范围

适用于业主办理入住工作; 3职责 管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组; 管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导; 各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理; 4管理方法 入住前期准备：实行地产公司总经理负责制,成立由各个部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组工作的开展; 入住所收取的各项费用的确定 确定开始计收管理费的时间;一般入住时间在上半月的,从当月15日开始计收；入住时间在下半月的,从下月起计收;地产可能由于销售或其它需要,要求延迟计收管理费的时间,由地产支付延迟期间的管理费;地产承诺赠送业主管理费的,由地产按期支付管理费; 确定需要预交管理费的月数;通常情况下,为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理,需要预收三个月管理费但个别业主如拒交的,也可不预交,让业主选择按月交纳;注意预收管理费的月数,不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯; 确定需要预交水电费的金额;通常情况下,前期水电未抄表到户,需要投入大量的人力物力抄表,一般需要预收一定金额三个月用量的水电费;前期按业主实际用水、电量扣减,直至完毕后,物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费; 确定是否需要代地产收取煤气开户费;一般情况下,地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用,地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用,以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况;如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的,物业公司可代为办理,并提取代办佣金,物业因此应在入住资料和现场做好解释工作; 煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用;此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取,事前须与当地公司煤气公司取得联系,确定交纳项目和额度; 门禁卡工本费;此笔费用由地产公司确定免费卡数量,并计入开发成本,通常在入伙时赠送2-3张给业主,超过数量应按照成本价收取; 有线电视初装费;此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取,事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项如主机、副机等,同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目,以供业主参考;

万科物业提升安管服务品质方法

万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度 问题描述 安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重.解决措施 采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性； 检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施,安全负责人验证、通报,检查情况纳入月度考核; 以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗;季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分;以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。 成效 强化内部安全管理。2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪问题描述 安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件,而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。解决措施 在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。 成效 加强安全管理。3、固定车位加装防盗车位锁 问题描述

固定车位经常被占用现象,不能体现专位专用，造成业主不满，安全员工作压力大。解决措施 业主固定车位没有安装车位锁,车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。成效 杜绝车位被占用，方便管理. 4、发布各类安全防范温馨提示问题描述 因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多,对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质.解决措施 编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时,针对不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况,形成有效互动,保证现场服务品质。 成效 提升安全管理效率.5、夜间实施“安全搜寻棒”问题描述 夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全员不易发现问题，班长监控相对较薄弱;安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人易疲惫，工作质量难以保证。解决措施 每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒"，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力,岗位相互间也有了相互评比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质

恒大恒大万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据会计准则等有关规定,以及集团财务管理规则和会计管理规则的要求,制定本指导;1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径;1-3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督; 第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;第二步：按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用;第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;第五步：编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本;第七步：正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本;第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况; 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本

万科城市花园--物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司 目录 社区项目概况············································  顾客群特点及需求分析····································  物业管理服务模式········································  服务模式实现计划及要求··································  社区服务人员配置方案····································  物业管理费测算··········································  一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积 ㎡☎原方案数据✆，其中居住产品 ㎡以 — 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 ㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（ ㎡）和会所（ ㎡）各一处， 班制学校， 班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔☎规划中的✆滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心 公里、华中科技大学 公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线☎辅路✆分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地☎现为坡地、农田✆，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳 正在建设的江夏大道铺设有 的燃气管道，可为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供）

(定岗定编)物业管理服务配置方案

（定岗定编）物业管理服务 配置方案 20XX年XX月 峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有

理XX 公司 目录 社区项目简介03 顾客群特点及需求分析・08 物业管理服务模式09 服务模式实现计划及要求• 10 社区服务人员配置方案15 物业管理费测算18 -、 社区项目简介 万科城市花园壹期规划总建筑面积 393480 m 2 （原方案数据），其中居住产品 372610 m 以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 2iooo m,其中含 较大规模的公共商业服务中 心（8000 m?）和会所（5000 m?）各壹处，18班制学 校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿 童公园。 本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线一既武汉科技新城汤逊湖 产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。东南隔 湖内湖，距光谷商贸中心 5km 、华中科技大学 4km ，是连接城市中心、东湖 风景区，众多 武汉 科物 市万 业管 （规划中的）滨湖大道为汤逊

高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓 郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。 壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线（辅路）分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路一天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。 地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳，正于建设的江夏大道铺设有200的燃气管道， 可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A.基本情况：

万科物业管理收费操作细则

万科物业管理收费操作细则1．目的和适用范围 规范集团内物业管理公司的收款行为，为物业公司收费业务提供指导。 本规范适用于集团内全资及控股的所有物业管理公司（以下称公司）。 2．规范制订依据 本规范以《万科集团物业公司资金管理制度》和《物业收费管理规范》为指导，结合物业收费业务特点制订，各公司可根据本操作细则结合自身实际业务制订本公司的收费操作细则。 3．收费业务岗位职责 各公司应设置以下收费岗位，人员分工可一人一岗，也可岗位合并，但不相容岗位的合并，需经公司财务部批准。 3．1收费员 指经公司及管理处授权有权收取各类费用的人员。根据收费业务种类，收费员可包括：管理费收费员、停车场收费员、会所收费员、特约有偿服务收费员、泳池售票员、其他业务收费员等。 管理处出纳可兼任收费员，并同时按收费员岗位要求履行职责。 3．1．1收费员必须在授权收费业务范围内按规定的收费标准收款。 3．1．2保证所收款项真实、准确。 3．1．3正常工作时间内收款，工作日结束前将款项交于出纳；或直接将款项送存银行，凭银行缴款单与出纳结款；非正常工作时间或非银行营业时间收款，款项

存入管理处指定的专用保险柜，并于下一正常工作日上班起两小时内与出纳结清。 3．2管理处出纳员（以下简称出纳） 3．2．1审核所在管理处收费员收款业务的合法性、合规性。 3．2．2督促收费员按要求及时结清款项、并审核票款一致性。 3．2．3与公司财务部进行款项交接。 3．2．4登记现金、银行存款日记账。 3．2．5管理处未设会计岗位时，负责编制管理处应收款台账或明细表。 3．2．6对所在管理处的收费员进行业务指导。 3．2．7协助公司按规定的时间和频次对各业务现场的收费情况进行检查。 3．3管理处票据管理员（以下简称票据管理员） 3．3．1收费员不得兼任票据管理员；出纳兼任收费员时也不可兼任票据管理员。 3．3．2负责向公司票据管理员领取各类收费票据，并办理领用登记手续。 若管理处确需自行领购收费发票，需经公司财务部审批同意。票据管理员领购后，需向公司财务部备案领购情况。 3．3．3负责向所在管理处的收费员发放各种收费票据并办理领用登记手续。除收费员外，严禁将收费票据发放他人。 3．3．4对收费员使用完毕的票据及相应的收款上缴情况进行核对，登记办理票据核销手续。 3．3．5将核销完后的票据存根向公司票据管理员进行核销，并登记办理核销手续。 3．4管理处会计（以下简称会计） 3．4．1负责所在管理处的收款管理。